Sprzedaż nieruchomości ze spadku bez zgody dzieci

Dziedziczenie gospodarstwa rolnego

Z Pana relacji wynika, że Pana rodzice byli właścicielami gospodarstwa rolnego na zasadzie wspólności majątkowej. Mieli także dzieci.  Pana ojciec w trakcie trwania małżeństwa zmarł i z Pana relacji to matka odziedziczyła gospodarstwo po ojcu. W tym miejscu proszę o doprecyzowanie, na jakiej podstawie twierdzi Pan, że jedynie matka odziedziczyła gospodarstwo po swoim mężu z wyłączeniem dzieci, czy ma Pan jakiś dokument poświadczający jej wyłączne dziedziczenie?

Następnie Pana matka sprzedała w całości gospodarstwo rolne na rzecz wnuka, bez zgody swoich dzieci. Ponadto wskazuje Pan, że Pana ojciec nie zostawił testamentu, a więc doszło do dziedziczenia ustawowego.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z podstawową zasadą prawa spadkowego o zastosowaniu określonych przepisów decyduje data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy”. To oznacza, że do ustalenia kręgu spadkobierców należy stosować przepisy obowiązujące w dniu śmierci Pana ojca.

Nie wiem, kiedy zmarł Pana ojciec, jednak jeżeli było to dawno, to wskazać warto, że w tym okresie obowiązywały szczególne przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Należy tutaj wspomnieć, że przepisy dotyczące ograniczenia kręgu spadkobierców, którzy dziedziczą wchodzące w skład spadku gospodarstwo rolne, zostały uchylone z dniem 14 lutego 2011 r. na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 31 stycznia 2001 r. (sygn. akt. P 4/99). Rozstrzygnięto w nim, że przepisy dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych nie są zgodne z Konstytucją RP. Jeżeli zgon spadkodawcy miał miejsce przed dniem wejścia w życie wyroku TK (przed 13 lutego 2011 r.), szczególne przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych znajdą zastosowanie do ustalenia spadkobierców.

Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego „powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu”.

Począwszy od wejścia w życie ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321), która wprowadziła istotne zmiany w zakresie regulacji dotyczących dziedziczenia gospodarstw rolnych, zniesione zostały ograniczenia w zakresie testamentowego dziedziczenia gospodarstw rolnych (uchylono art. 1065 K.c.). Poniżej wskazuję zasady, które obowiązują tylko w zakresie dziedziczenia gospodarstw rolnych z ustawy.

Zobacz również: Prawo do mieszkania w domu rodzinnym

Szczególne przesłanki dziedziczenia gospodarstwa rolnego

Przy dziedziczeniu ustawowym gospodarstwo rolne pozostało wyodrębnioną częścią majątku spadkowego podlegającą szczególnym regułom. Przepisy szczególne o dziedziczeniu „spadku rolnego” stosuje się do gospodarstw rolnych obejmujących grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha. Gospodarstwa rolne o mniejszej powierzchni podlegają przy dziedziczeniu ustawowym ogólnym regułom.

Definicję gospodarstwa rolnego zawiera art. 55³ K.c, zgodnie z którym „za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

Szczególne przesłanki dziedziczenia gospodarstwa rolnego wprowadzał art. 1059 K.c. W myśl tego przepisu w brzmieniu obowiązującym przed 14 lutego 2001 r. „spadkobiercy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli w chwili otwarcia spadku:

1) stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo

2) mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo

3) są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo

4) są trwale niezdolni do pracy”.

Zobacz również: Sprzedaż mieszkania a spłata dzieci

Krąg spadkobierców dochodzących do dziedziczenia gospodarstwa rolnego z ustawy

Krąg spadkobierców dochodzących do dziedziczenia gospodarstwa rolnego z ustawy ustala się zgodnie z art. 931–937 K.c. W pierwszej kolejności do dziedziczenia dochodzą zstępni i małżonek spadkodawcy. Kwalifikacje do dziedziczenia gospodarstwa rolnego ocenia się zgodnie z treścią art. 1059 K.c.

Jak z powyższego wynika, spadek po Pana ojcu powinna nabyć jego żona oraz dzieci spełniające powyższe przesłanki.

Powinien Pan obecnie złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po Pana ojcu i wskazać, że do spadku wchodziło gospodarstwo rolne.

Zgodnie z art. 670 Kodeksu postępowania cywilnego „sąd spadku bada z urzędu, kto jest spadkobiercą.” Zakres kognicji sądu w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku ograniczony jest więc do ustalenia kręgu spadkobierców i nie obejmuje składników wchodzących w skład masy spadkowej. Sąd w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku nie ustala, czy spadkodawca pozostawił nieruchomość, czy wchodzi ona w skład masy spadkowej i czy jest dla niej urządzona księga wieczysta. Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek – sąd w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku otwartego przed 13 lutego 2001 r. bada z urzędu, czy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne. W stwierdzeniu nabycia spadku wymienia się więc osobno spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne oraz ich udziały w tym gospodarstwie.

Dział spadku obejmujący gospodarstwo rolne

Dopiero po takim stwierdzeniu nabycia spadku, wszyscy spadkobiercy powinni zadecydować co zrobić ze spadkiem. Do działu spadku obejmującego gospodarstwo rolne według art. 1070 K.c. stosuje się odpowiednio przepisy o podziale gospodarstw rolnych przy zniesieniu współwłasności (art. 213–218 K.c.).

Podział wspólnego gospodarstwa rolnego może nastąpić poprzez podział fizyczny, przyznanie jednemu ze spadkobierców za spłatą na rzecz drugiego lub też przez sprzedaż gospodarstwa i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców odpowiednio do ich udziału w spadku.

Według art. 213 K.c. „jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele”.

Stosownie zaś do art. 214 § 1 K.c. „w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela”.

Według § 2 powyższego artykułu „jeżeli warunki przewidziane w paragrafie poprzedzającym spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia”.

Sprzedaż gospodarstwa rolnego wchodzącego w skład masy spadkowej

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 214 § 3 K.c.).

Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w wypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa (art. 214 § 4 K.c.). Jeżeli nie będzie zgody wszystkich współwłaścicieli co do sposobu działu spadku, to o dziale zadecyduje sąd na wniosek spadkobierców.

Jeżeli oprócz gospodarstwa rolnego spadek obejmuje inne przedmioty majątkowe, udziały spadkobierców w gospodarstwie rolnym zalicza się na poczet ich udziałów w całości spadku.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Powyższa szczególna regulacja dotyczy sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Mowa tam przecież o tym, że „sąd przyzna gospodarstwo” (art. 213 i art. 214 § 1 i 2 K.c.) itd., zatem zastrzeżone przez ustawodawcę ograniczenia (zwłaszcza ograniczenia dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego) nie znajdują zastosowania w przypadku umownego zniesienia współwłasności. Strony w drodze umownego zniesienia współwłasności mogą swobodnie dysponować gospodarstwem rolnym, w tym przyznać gospodarstwo jednemu z nich na wyłączną własność. W takiej sytuacji strony mogą także zrezygnować z obowiązku spłat.

Podsumowując, z analizy stanu prawnego i faktycznego wynika, że do ustalenia kręgu spadkobierców po Pana ojcu musiały zostać zastosowane przepisy obowiązujące w dniu jego śmierci. Według mojej wiedzy spadek rolny powinni odziedziczyć żona i dzieci.

Osobną kwestią pozostaje dział spadku i fizyczne objęcie wyodrębnionej części majątku na własność. Do chwili działu spadku wszyscy spadkobiercy są współwłaścicielami gospodarstwa rolnego.

Należy stwierdzić, że zawierając umowę sprzedaży, Pana matka mogła przekazywać wnukowi tylko przypadającą na nią część majątku spadkowego (ułamek). Nie można bowiem przekazać w drodze czynności prawnej więcej praw, niż się posiada. Proszę więc w pierwszej kolejności złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Jeżeli sąd stwierdzi, że spadek nabyła Pana matka oraz dzieci spadkobiercy, to zbycie przez nią gospodarstwa mogło się ograniczać jedynie do swojego udziału w tym prawie.

Jeżeli w jakiś sposób zbyła całe gospodarstwo, do którego nie miała uprawnień, to oczywiście będzie można wnosić o stwierdzenie nieważności tak zawartej umowy.

Zobacz również: Czy ojciec może sprzedać dom bez zgody dzieci?

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.