Sprzedaż mieszkania odziedziczonego z niepełnoletnimi dziećmi

Przyjęcie spadku po zmarłej żonie i matce

Niestety nawet po takiej tragedii trzeba zająć się sprawami finansowymi, majątkowymi.

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego (K.c.) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Nie oznacza to jednak, iż nic już nie może zrobić – ma on trzy możliwości (art. 1012 K.c.). Mianowicie spadkobierca może:

• przyjąć spadek wprost – bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe;
• przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza);
• odrzucić spadek.

Nie jest konieczne, aby wszyscy spadkobiercy przyjęli spadek. Jeden z nich może np. przyjąć, inny odrzucić, a trzeci przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, może być też tak, iż jeden przyjmuje, a dwóch odrzuca itd.

Stosowne oświadczenie należy złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia, kiedy spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania (art. 1015 K.c.), czyli w tym wypadku od śmierci spadkodawcy. Jeśli nie złoży się oświadczenia w terminie pół roku, spadek zostaje przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.

Zobacz również: Sprzedaż mieszkania a spłata dzieci

Ograniczenia w zarządzie majątkiem niepełnoletnich dzieci

Jako że Pana żona nie zostawiła testamentu, to w grę wchodzi dziedziczenie ustawowe. Tak więc zgodnie z art. 931 K.c. – w pierwszej kolejności do dziedziczenia powołane są dzieci oraz małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych. Zatem każde z Państwa otrzyma 1/3 spadku.

Jednakże istnieje pewna komplikacja co do postępowania spadkowego. Mianowicie zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – rodzice nie mogą bez zgody sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przyjęcie lub odrzucenie spadku, zwłaszcza gdy są z nim związane długi, przekracza zwykły zarząd. Tak więc konieczne będzie, oprócz złożenia przez Pana oświadczenia czy to w sądzie, czy przed notariuszem, złożenie jednocześnie wniosku do sądu opiekuńczego o wyrażenie zgody na przyjęcie spadku.

Zgoda sądu rodzinnego na sprzedaż nieruchomości odziedziczonej wspólnie z nieletnimi dziećmi

Teraz co do drugiej części pytania. Po zakończeniu postępowania spadkowego przedmioty należące do spadku staną się współwłasnością w częściach ułamkowych. Zasadą opisaną w art. 198 K.c. jest rozporządzanie przez każdego ze współwłaścicieli swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Teoretycznie więc może Pan sprzedać jedynie swój udział, bez sprzedaży pozostałych, jednak jest to trudne i domyślam się, że Pana nie satysfakcjonuje. Zawsze lepiej sprzedać całość. Niestety nie będzie można tego dokonać swobodnie. Na podstawie przywołanego wcześniej artykułu 101 K.r.o. będzie Pan musiał uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. Niestety, nie potrafię Panu powiedzieć, czy Pan ją uzyska, gdyż to jest autonomiczna decyzja sądu, uzależniona od jego przekonania, co będzie najlepsze, biorąc pod uwagę dobro dziecka. Trudno jednak orzec, jak sąd będzie uważał. Niektóre sądy są pod tym względem bardziej liberalne, inne zaś podchodzą do tego restrykcyjnie i niechętnie wyrażają zgodę na sprzedaż wartościowego przedmiotu wchodzącego w skład majątku dziecka. Ważne będzie dobre uzasadnienie wniosku, wspomnienie o sprawie długu hipotecznego, który w przyszłości mógłby obciążać również dzieci i dlaczego ważne jest, aby ten dług został spłacony.

Zobacz również: Dział spadku a małoletni spadkobierca

Czy najem odziedziczonego przez dzieci mieszkania wymaga uzyskania zgody sądu rodzinnego?

Natomiast z najmem jest już sprawa nieco łatwiejsza. Najem prędzej można zaliczyć do bieżących spraw, eksploatacji, czynności związanych ze zwykłym zarządem majątkiem. Tutaj więc dużo bezpieczniej można zawrzeć umowę, zwłaszcza że jako przedstawiciel ustawowy dzieci ma Pan prawo do działania w ich imieniu. Dodatkowo połowa majątku nie wchodzi przecież w skład spadku i pozostaje nadal Pana własnością, plus do tego 1/3 spadku. Nie jest to jednak sprawa jednoznaczna, czy zawarcie umowy najmu jest czynnością zwykłego zarządu, czy też go przekracza. Praktyka sądów jest w tych kwestiach różna i za każdym razem należy oceniać indywidualnie, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy. W tej sprawie jest uzasadniony powód, aby wynająć mieszkanie, zwłaszcza jeśli nie jest ono wykorzystywane, a do dyspozycji pozostaje dom.

Tak więc rozwiązaniem bardziej definitywnym byłaby sprzedaż, ale zarazem trudniejszym do przeprowadzenia ze względu na konieczność uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Kwestia najmu nie jest jednoznaczna, dlatego trudno tu udzielić definitywnej odpowiedzi, gdyż w razie sporu nie wiadomo, jakie stanowisko zająłby sąd.

W tej sytuacji nie ma raczej sensu składania wniosku o wyrażenie zgody na odrzucenie spadku, prawdopodobnie nie zostałby uwzględniony. Lepiej więc szybko przeprowadzić postępowanie spadkowe, a następnie lokal wynająć, chyba że naprawdę Panu zależy na przeprowadzeniu sprzedaży, ale może to niestety być dość trudne zadanie. Niestety niekiedy współwłasność z dziećmi powoduje kłopoty, gdyż nie można dokonywać wszystkich czynności wedle swojej woli, ale właśnie trzeba zwracać się do sądu. Jest to powodowane dbałością o dobro dziecka, gdyż niekiedy rodzice w sposób nierozsądny mogą zarządzać majątkiem dziecka, sprzedawać wartościowe nieruchomości, a potem trudno byłoby od nich wyegzekwować pieniądze z ich sprzedaży.

Zobacz również: Czy ojciec może sprzedać dom bez zgody dzieci?

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.