• Autor: Marek Gola
Moja mama poinformowała mnie i brata o decyzji w sprawie domu. Chce go nam, dzieciom przepisać z racji tego, że bardzo jej pomagamy finansowo (sytuacja finansowa rodziców jest tragiczna). Oprócz mnie i tego brata jest jeszcze czwórka rodzeństwa. Co nastąpi po przepisaniu nieruchomości na mnie i brata, jaką umowę sporządzić, by uniknąć spłacania pozostałego rodzeństwa?
W mojej ocenie najlepszym rozwiązaniem byłoby przepisanie mieszkania na Panią i brata na zasadach umowy dożywocia. Powyższe z kolei pozwoli uchronić Panią i brata przed zachowkiem. Istotnym z punkt widzenia Państwa interesu jest przepis art. 994 § 1 K.c., zgodnie z którym „przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego”.
Wyraźnie podkreślić należy stanowisko orzecznictwa, które znajduje wyraz także w doktrynie prawa cywilnego. Andrzej Kidyba w Komentarzu do Kodeksu cywilnego, tom IV: Spadki, wyd. II (2011), wskazał, iż „darowizny uczynione na rzecz spadkobierców oraz osób uprawnionych do zachowku są doliczane do spadku bez względu na czas ich dokonania”.
Stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 12 listopada 1996 r., sygn. akt I ACr 308/96, zostało poparte przez ten sam Sąd w wyroku z dnia 1 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa 285/04.
Zgodnie z tezą drugiego wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa 285/04, „na poczet zachowku nie dolicza się darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty na rzecz osób nie będących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku (art. 994 § 1 k.c.). »A contrario« należy przyjąć, iż podlegają zaliczeniu darowizny uczynione na rzecz spadkobierców lub uprawnionych do zachowku bez względu na datę ich dokonania”.
Zobacz również: Ile wynosi spłata rodzeństwa?
Korzystne z punktu widzenia Państwa byłoby zawarcie umowy dożywocia. Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 908 § 1 K.c., zgodnie z którym „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. W braku odpowiednich postanowień umownych nabywca nieruchomości zobowiązany jest do świadczeń określonych w art. 908 § 1.
Zobacz również: Jak przepisać dom bez prawa do zachowku?
Umowa dożywocia to odpłatny i wzajemny stosunek cywilnoprawny, tj. regulujący prawa i obowiązki obydwu stron czynności prawnej. Do obliczania zachowku bierzemy bowiem pod uwagę darowizny. Umowa dożywocia jako umowa odpłatna nie jest darowizną i jako taka nie podlega zaliczeniu przy obliczaniu zachowku. Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2006 roku (sygn. akt. VI ACa 99/2006), w którym stwierdził, iż „umowa o przekazanie gospodarstwa rolnego następcy w zamian za świadczenie z ubezpieczenia społecznego, wobec zawarcia w niej elementów z rożnych dziedzin prawa, ma niejednorodny charakter, jednakże ze względu na zakres regulacji oraz cel, jakiemu ma służyć, nie może być ona z punktu widzenia zachowku traktowana tak, jak umowa darowizny w rozumieniu przepisu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, a tylko takie darowizny doliczane są do spadku przy obliczaniu zachowku po myśli przepisu art. 993 Kodeksu cywilnego”.
Jeżeli tylko stan Pani mamy pozwala na przeprowadzenie ww. czynności, winni Państwo spróbować taką czynność wykonać. Należy bowiem wskazać na przepis art. 3 § 2 Prawa o notariacie, zgodnie z którym „czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności.” Co do zasady „czynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej”. Przeprowadzenie czynności poza kancelarią jest jednak dopuszczalne. Innymi słowy wszystko zależy od stanu zdrowia Pani mamy.
Zobacz również: Umowa dożywocia a zachowek dla rodzeństwa
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Zapytaj prawnika
