• Data: 2024-01-10 • Autor: Tomasz Kaczmarski
W artykule zajmujemy się kwestią przekazania nieruchomości w ramach darowizny i jej opodatkowania. Skupiamy się na sytuacji przedstawionej przez pana Romana, który będąc spadkobiercą swojej siostry, stał się właścicielem jej mieszkania i postanowił je przekazać swojej córce. Na tym przykładzie poruszamy tematykę zwolnień podatkowych, odpowiednich terminów zgłoszeń do urzędu skarbowego oraz możliwych konsekwencji podatkowych sprzedaży tak otrzymanej nieruchomości. Analizujemy również, jak wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży w kontekście tzw. własnych celów mieszkaniowych, aby uniknąć dodatkowego obciążenia podatkowego.
Pan Roman napisał do nas w sprawie możliwości skorzystania ze zwolnień podatkowych tak w podatku od spadków i darowizn, jak i w podatku dochodowym. Przedstawił nam sytuację rodzinną: on, brat spadkodawczyni, otrzymał po niej w spadku (na mocy testamentu) mieszkanie, które teraz chciałby podarować swojej córce. Córka zaś ma w planach sprzedaż tego mieszkania i przeznaczenie uzyskanej kwoty na spłatę kredytu za własne mieszkanie lub na zakup działki budowlanej. Pan Roman pytał więc, czy dokonanie takiej darowizny w jakimś konkretnym terminie pozwoli na uniknięcie płacenia podatku. Czy planowane przez córkę działania wpisują się w tzw. „własne cele mieszkaniowe”?
Tytułem wstępu należy zwrócić uwagę, iż otrzymanie w spadku mieszkania może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn „zwolnione od podatku jest nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zostanie ono zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego”. Zgłoszenia należy dokonać na formularzu SD-Z2. W przypadku nabycia w formie zapisu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wykonania zapisu (art. 6 ust. 1 pkt 2a ustawy). Tym samym wskazany termin 6 miesięcy liczony jest wówczas od dnia, w którym przeniesiono własność nieruchomości (tu: z siostry na brata, czyli pana Romana). Warto przy tym podkreślić, że zapis testamentowy jest czymś innym od dziedziczenia. Jeżeli mieszkanie zostałoby odziedziczone (brat spadkobiercą, a nie zapisobiercą), to termin 6-miesięczny liczony byłby zasadniczo od dnia uprawomocnienia się wyroku sądu stwierdzającego nabycie spadku (art. 4a ust. 1 pkt 1a ustawy).
W przypadku planowanej przez pana Romana darowizny na rzecz córki również możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy byłby wtedy liczony od daty przeniesienia własności nieruchomości (na podstawie aktu notarialnego). Tym samym, gdyby córka pana Romana w ciągu 6 miesięcy od otrzymania darowizny złożyła we właściwym urzędzie skarbowym (właściwym dla położenia nieruchomości) formularz SD-Z2, to transakcja ta nie spowodowałaby dla niej żadnych konsekwencji podatkowych (brak konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn).
Zobacz również: Kara za niezapłacenie podatku od darowizny
Istotna w tym przypadku jest przede wszystkim sprzedaż nieruchomości przez córkę oraz przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży środków. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu (termin 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie). Jeżeli córka pana Romana sprzeda mieszkanie wcześniej, to możliwe jest skorzystanie przez nią ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie ze wskazanym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Mówiąc najprościej, jeżeli córka pana Romana wyda w ciągu dwóch lat całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, to nie zapłaci podatku dochodowego.
Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki na nabycie:
Poniesione wydatki należy udokumentować fakturami VAT (rachunek wystawiony przez podmiot niebędący podatnikiem VAT jest zrównany z fakturą) lub dowodami opłat (np. sądowych, notarialnych itp.). Należy zaznaczyć, iż liczą się wyłącznie wydatki dokonane od dnia sprzedaży nieruchomości (wyjątek dotyczy spłaty kredytu). Transakcje powinny być powiązane z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych (wyłączone ze zwolnienia są grunty i budynki przeznaczone na cele rekreacyjne).
Przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. nie zawierają wymogu składania specjalnego oświadczenia, że uzyskany przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wskazują jednak, że podatnik powinien złożyć deklarację PIT-39, w której rozliczy sprzedaż mieszkania. Musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie lokalu.
W związku z faktem, że córka pana Romana otrzyma od niego mieszkanie w darowiźnie, to kwota uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie równa kwocie dochodu (brak kosztów uzyskania przychodu).
Kwotę ulgi należy wpisać w poz. 25 deklaracji PIT-39. Oblicza się ją jako iloczyn dochodu ze sprzedaży i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli córka planuje zatem wykorzystanie całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, to kwota ulgi równa jest kwocie przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli w rzeczywistości kwota wydatków mieszkaniowych okaże się mniejsza, konieczne będzie złożenie korekty deklaracji i dokonanie zapłaty podatku od niewykorzystanych środków (wraz z odsetkami). Warto podkreślić, iż stawka podatkowa w przypadku zbycia nieruchomości wynosi 19% kwoty dochodu.
Podsumowując: aby uniknąć podatku, należy cały przychód ze zbycia nieruchomości przeznaczyć na cele objęte zwolnieniem, tzw. własne cele mieszkaniowe.
Informuję, iż w przedstawionym zakresie nie są obecnie planowane żadne zmiany.
Zobacz również: Wniosek o wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy
Przypadek Katarzyny i jej ojca
Katarzyna otrzymała mieszkanie w darowiźnie od ojca, który z kolei nabył je w spadku po swoim zmarłym bracie. Ojciec Katarzyny zgłosił nabycie spadku w terminie, korzystając ze zwolnienia od podatku. Katarzyna, planując przeprowadzkę za granicę, postanowiła sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia. Zgromadzone środki zamierzała przeznaczyć na zakup domu w nowym miejscu zamieszkania. Dzięki starannemu planowaniu i skorzystaniu z odpowiednich ulg podatkowych, uniknęła dodatkowych kosztów związanych z podatkiem dochodowym.
Historia Tomasza – spadek po ciotce
Tomasz został zapisobiercą w testamencie swojej ciotki, od której otrzymał mieszkanie w centrum miasta. Postanowił, że przekaże to mieszkanie swojej córce, która właśnie ukończyła studia i szuka swojego pierwszego własnego lokum. Magda, po otrzymaniu darowizny, zdecydowała się na remont mieszkania, a następnie na jego wynajem. Dzięki temu stworzyła sobie stałe źródło dochodu. Rodzina dokładnie przeanalizowała przepisy podatkowe, aby upewnić się, że wszystkie transakcje zostaną przeprowadzone w legalny i optymalny sposób podatkowo.
Dylematy Ewy po sprzedaży darowanego mieszkania
Ewa otrzymała w darowiźnie od swojego wuja mieszkanie, które po kilku latach postanowiła sprzedać. Miała w planach użycie uzyskanych środków na zakup działki budowlanej, na której chciała wybudować dom. Problem pojawił się, gdy dowiedziała się o konieczności zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, ponieważ minęło mniej niż 5 lat od momentu nabycia. W jej przypadku kluczowe okazało się skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, która pozwoliła jej przeznaczyć większą część uzyskanych środków na nowy cel mieszkaniowy, minimalizując tym samym należny podatek.
Artykuł „Darowizna mieszkania otrzymanego ze spadku” rzuca światło na kluczowe aspekty prawne i podatkowe związane z darowizną nieruchomości. Przedstawia praktyczne scenariusze, które pomagają zrozumieć procedury, ulgi oraz potencjalne pułapki podatkowe. Podkreśla też znaczenie terminowego zgłaszania takich transakcji oraz świadomego planowania i dysponowania nieruchomościami, aby maksymalizować korzyści i unikać niepotrzebnych kosztów.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej lub pomocy w przygotowaniu dokumentów? Skontaktuj się z naszymi ekspertami online, aby uzyskać profesjonalne wsparcie i spersonalizowane pisma, które pomogą Ci w każdej kwestii związanej z darowizną mieszkania. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Formularz SD-Z2 do pobrania - https://www.podatki.gov.pl/media/4150/sd-z2.pdf
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
