• Autor: Katarzyna Nosal
Problem dotyczy uregulowania mojego statusu prawnego jako najemcy lokalu komunalnego po babci. W tym mieszkaniu mieszkam całe życie, dwa ostanie lata z przerwami spowodowanymi chorobą mamy. Jestem tam także od urodzenia zameldowana. Umowa do lokalu była zawarta pomiędzy gminą a moim dziadkiem w latach 60-tych, po jego śmierci najem przeszedł na babcię. Dwa lata temu babcia zmarła i w tym samym mniej więcej czasie moja mama zaczęła poważnie chorować, często przebywała w szpitalu i nie udało nam się załatwić w urzędzie przepisania umowy na nią. Mama zmarła trzy miesiące temu. Po jej śmierci uregulowałam wszystkie opłaty i nie ma żadnych zaległości w czynszu. Chciałabym wystąpić do urzędu o przepisanie na mnie umowy najmu lokalu komunalnego. Wiem, że nie dziedziczy się mieszkania komunalnego, dlatego proszę mi doradzić, co zrobić, żeby pozytywnie załatwić sprawę przeniesienia najmu na mnie. Nie ukrywam, że w bliskiej przyszłości chciałabym wystąpić o wykup tego mieszkania od gminy. Wiem, że babcia kiedyś wpłacała kaucję mieszkaniową. Posiadam wszystkie dokumenty – umowy i wcześniejsze pisma, dołączam uchwałę Rady Miejskiej w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy X.
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem doktryny osoba, która spełnia te przesłanki, wstępuje w stosunek najmu z mocy ustawy z chwilą śmierci najemcy. Co oznacza sformułowanie „z mocy ustawy”? Otóż to, że przy ziszczeniu się przesłanek następuje skutek w postaci wstąpienia w najem. Generalnie zatem nie ma potrzeby podejmowania jakichkolwiek kroków prawnych w celu wstąpienia w stosunek najmu. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa z chwilą śmierci najemcy (i po spełnieniu się pozostałych przesłanek). Kroki prawne będzie trzeba podjąć, jeśli wynajmujący kwestionuje wstąpienie danej osoby w stosunek najmu.
Zobacz również: Wykup mieszkania komunalnego a spadek
Przekładając przepisy prawa na Pani sytuację: jeśli mama stale zamieszkiwała w tym lokalu w chwili śmierci babci, to jako jej córka, na podstawie art. 691 K.c., stała się najemcą. To zaś oznacza, że jeśli Pani zamieszkiwała z mamą w tym lokalu w chwili śmierci, to jako jej zstępna wstąpiła Pani w stosunek najmu po niej także na podstawie art. 691 K.c.
Oczywiście lepiej mieć sytuację prawną uregulowaną, stad warto zwrócić się do Miasta o uznanie wstąpienia w stosunek najmu po mamie z wyjaśnieniem, że mama wstąpiła w stosunek najmu po babci na mocy art. 691 K.c. Dopiero gdyby Miasto nie chciało uznać tej konstrukcji za właściwą, należałoby spróbować ustalić wstąpienie w stosunek najmu w drodze postępowania sądowego. Koszt takiego postępowania to 200 zł opłaty sądowej oraz ewentualnie gaża pełnomocnika, jeśli zdecyduje się Pani na taką pomoc prawną.
Kwestię wstępowania w stosunek najmu reguluje w Mieście X na chwilę obecną uchwała z dnia (…) w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy X. W uchwale tej nie ma szczególnych zasad do wstąpienia w stosunek najmu. Rozumiem zatem, że wystarczy wniosek o aneksowanie umowy na nowego najemcę w wyniku zmian wynikających z art. 691 K.c. Jeśli Prezydent miasta (lub upoważniony inny podmiot) nie wyrazi zgody, nie uzna, że nastąpił ciąg najemców, pozostaje droga sądowa.
Nawet jeśli organy gminy nie uznają Pani prawa do wstąpienia w najem, to uchwała, która dotyczy najmu lokali mieszkalnych w Mieście X reguluje także możliwość wstąpienia w najem, a właściwie zawarcia umowy najmu dla osób, które nie spełniają przesłanek z art. 691 K.c. Zgodnie z paragrafem 16 tej uchwały: „Poza przypadkami określonymi w art. 691 Kodeksu cywilnego Gmina może pod warunkiem braku zaległości w opłatach za lokal oraz spełnieniu kryteriów dochodowych zawierać umowy najmu na czas nieoznaczony z osobami nieposiadającymi tytułu prawnego do innego lokalu, zameldowanymi i zamieszkującymi w przedmiotowym lokalu co najmniej 5 lat. W przypadku, gdy lokal zajmowany przez osoby, o których mowa, posiada zbyt dużą powierzchnię użytkową w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, Gmina zaproponuje zawarcie umowy najmu lokalu o mniejszej powierzchni”. To oczywiście również wymaga złożenia wniosku do Gminy.
Jeśli chodzi o wykup mieszkania po wstąpieniu w stosunek najmu, to tutaj wszystko zależy tylko i wyłącznie od tego, czy lokale w lokalizacji, którą Pani zajmuje, są przeznaczone do sprzedaży. Tę informację uzyska Pani w wydziale właściwym dla gospodarki lokalami mieszkalnymi.
Jeśli chodzi o kucję, to ta jest dziedziczna. Musi Pani dysponować potwierdzeniem nabycia spadku po babci przez mamę, a następnie stwierdzeniem nabycia spadku po mamie przez Panią, aby w razie niewstąpienia w najem, uzyskać jej zwrot. Przy wstąpieniu nadal zaliczana jest jako element stosunku najmu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
