Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania i nie chce go sprzedać, co zrobić?

Jeżeli spadek przypadł kilku osobom, to w chwili śmierci spadkodawcy pomiędzy spadkobiercami powstała wspólność praw i obowiązków spadkowych. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego „do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy współwłasności w częściach ułamkowych”.

Udziały poszczególnych spadkobierców w majątku spadkowym wynikają z dziedziczenia ustawowego lub z testamentu, jaki pozostawił spadkodawca.

Do czasu przeprowadzenia działu spadku każdy ze spadkobierców ma prawo do współposiadania przedmiotów należących do spadku, chyba że spadkodawca powołał w testamencie wykonawcę testamentu lub został powołany kurator spadku nieobjętego.

Do czasu dokonania przez spadkobierców działu spadku spadkobierca jest ograniczony w możliwości rozporządzania swoim udziałem w majątku spadkowym i aby takie rozporządzenie było skuteczne, konieczna jest zgoda pozostałych współspadkobierców.

Należy pamiętać, iż wspólność majątku spadkowego jest stanem przejściowym.

Postępowanie o dział spadku

Aby przyznać każdemu ze spadkobierców określone przedmioty wchodzące w skład spadku i znieść wspólność praw i obowiązków, należy dokonać działu spadku. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego „dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy pomiędzy spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu, wydanego na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców”.

Przeprowadzenie umownego działu spadku jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy istnieje zgoda wszystkich spadkobierców co do dokonania działu spadku. Wszyscy spadkobiercy muszą się zgodzić co do warunków i sposobu działu. Jeżeli choćby jeden ze spadkobierców nie wyrazi zgody na dokonanie umownego działu spadku, zawarcie umowy nie będzie możliwe.

Dokonanie działu spadku wymaga ustalenia składu i wartości spadku. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego wartość i skład spadku ustala sąd.

Skład spadku jest ustalany przede wszystkim na podstawie oświadczeń uczestników i ewentualnie według spisu inwentarza, jeżeli został sporządzony. Jeżeli te oświadczenia są sprzeczne, sąd musi wyjaśnić te rozbieżności. Własność nieruchomości wchodzącej w skład spadku wymaga udowodnienia w każdym wypadku.

W postępowaniu o dział spadku jego stan ustala się według chwili otwarcia spadku, a więc chwili śmierci spadkodawcy, a wartość spadku według cen z chwili dokonania działu spadku, czyli przy podziale sąd będzie uwzględniał wartość nieruchomości na dzień dokonywania działu miedzy Państwem.

Jeżeli uczestnicy zgodnie określą wartość przedmiotów wchodzących w skład spadku, sąd nie będzie ustalał wartości przedmiotów spadkowych. W przypadku sporu pomiędzy uczestnikami co do wartości poszczególnych przedmiotów spadkowych sąd powoła biegłego.

Roszczenie o zwrot części nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość od drugiego spadkobiercy

Spadkobierca, który dokonał nakładów i wydatków na nieruchomość, będzie mógł żądać zwrotu części tych nakładów, odpowiednio do udziałów w nieruchomości, od pozostałych spadkobierców.

Proszę zgromadzić wszystkie wydatki poniesione przez Panią na wspólną nieruchomość i przedstawić je sądowi na rozprawie. Sąd na pewno uwzględni je przy dziale spadku.

Jeśli nie ma zgody między spadkobiercami co do podziału nieruchomości, rozstrzyga sąd

W Pani sytuacji, jeśli chce Pani pozostać jedynym właścicielem nieruchomości lub sprzedać nieruchomość, to najlepiej spróbować porozumieć się z bratem co do wysokości spłat lub ewentualnej sprzedaży, żeby niepotrzebnie nie wszczynać postępowania o dział spadku i nie narażać się na dodatkowe koszty (np. związane z powołaniem biegłego). Takie sprawy mogą trwać bardzo długo, w sytuacji gdy nie ma zgody co do podziału nieruchomości. Dlatego najlepiej sprawę załatwić polubownie, chociaż sąd i tak będzie Państwa do tego skłaniał. Jeśli nie uda się Państwu porozumieć co do podziału spadku, to sąd po zbadaniu całej sprawy i dbając o interesy wszystkich spadkobierców, podzieli samodzielnie spadek. Jeśli Pani brat nie jest w stanie spłacić Panią, a Pani z kolei nie jest zainteresowana nabyciem całej nieruchomości i spłatą brata, to sąd zapewne zasądzi podział cywilny nieruchomości, czyli jej sprzedaż i podział środków ze sprzedaży między Państwem odpowiednio do udziałów w spadku.

Udokumentowanie wydatków na wspólną nieruchomość

Tak jak pisałam, proszę przedstawić w sądzie wszelkie rachunki dotyczące kosztów, jakie ponosiła Pani na nieruchomość (opłaty za czynsz, niezbędne remonty, opłaty za media) – będzie to miało wpływ na wysokość ewentualnych spłat.

Sprawę z podziałem powinna była Pani załatwić od razu po śmierci rodziców, co byłoby z pewnością łatwiejsze niż na chwilę obecną. Wynika to z tego, że Pani poczyniła przez ten czas zapewne sporo wydatków i nakładów na nieruchomość i teraz musiałaby Pani poniesienie ich udowodnić przed sądem, żeby sąd rozliczył je przy podziale spadku.

Trzeba bowiem udowodnić, że wydatki zostały dokonane. Jeśli brakuje dokumentów (rachunków), to należałoby powołać świadków, zrobić zestawienie poczynionych wydatków, ewentualnie powołać biegłego sądowego, który wyceniłbym wartość poczynionych nakładów. Oprócz tego trzeba mieć na uwadze, że cześć z nich mogła ulec już przedawnieniu.

Na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, pokryte chociażby przez jednego ze współwłaścicieli, a zatem współwłaścicielowi, który je poniósł służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Na tej podstawie współwłaściciele ponoszą wydatki uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasad art. 201, a wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasad art. 199.

Roszczenie o zapłatę odpowiedniej do udziału części wydatków powstaje z chwilą ich dokonania i od tej chwili może być dochodzone przez współwłaściciela, który poniósł wydatki. Przedawnia się to roszczenie w myśl ogólnej zasady określonej w art. 118 Kodeksu cywilnego – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Przedawnienie roszczeń

Jak zatem Pani widzi, jeśli w sądzie zostanie podniesiony zarzut przedawnienia części roszczeń, to sąd zaliczy Pani nakłady na nieruchomość nie więcej jak za 10 lat wstecz.

Proszę zatem na spokojnie przeanalizować sprawę i porozmawiać z bratem na temat działu spadku. Jeśli nie uda się ugodowo załatwić problemu, to czeka Panią sprawa sądowa i radziłabym skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który będzie reprezentował Pani interesy przed sądem. Polecam w tym zakresie usługi prawników z naszego serwisu.

Ciężko powiedzieć, ile taka sprawa może trwać, ponieważ wszystko zależy od sądu, od ilości spraw w danym sądzie, od wniosków stron itp.

Przykłady

Przypadek Alicji i jej brata Tomasza

Alicja i Tomasz odziedziczyli po rodzicach mieszkanie w Warszawie. Chociaż Alicja chciała sprzedać mieszkanie, aby rozwiązać swoje problemy finansowe, Tomasz, korzystający z mieszkania, odmówił sprzedaży, twierdząc, że nie ma innego miejsca do życia. Alicja zdecydowała się wtedy na skorzystanie z mediacji rodzinnej, co pozwoliło im znaleźć kompromis — Tomasz zobowiązał się do wynajmowania mieszkania i dzielenia się dochodami, aż znajdzie stabilną pracę, co pozwoli mu kupić własne lokum.

Historia Joanny i jej siostry Beaty

Joanna i Beata wspólnie odziedziczyły mieszkanie w Krakowie. Joanna, która mieszkała i utrzymywała to mieszkanie, chciała je sprzedać, aby zainwestować w nowy biznes. Beata, mieszkająca za granicą, nie chciała się zgodzić na sprzedaż, ale nie wnosiła również żadnych środków na jego utrzymanie. Joanna postanowiła wtedy wnioskować o dział spadku w sądzie. Po kilku miesiącach procesu sąd przyznał Joannie większość środków ze sprzedaży mieszkania, uwzględniając jej wkład w utrzymanie nieruchomości.

Sytuacja Marcina, który odziedziczył dom z kuzynką

Marcin i jego kuzynka Kasia zostali współwłaścicielami domu na obrzeżach Poznania. Gdy Marcin zaproponował sprzedaż domu, aby podzielić środki, Kasia była przeciwna, gdyż używała domu jako weekendowego schronienia dla siebie i swojej rodziny. Nie mogąc znaleźć wspólnego języka, Marcin zdecydował się na złożenie w sądzie wniosku o wyznaczenie daty sprzedaży i podziału dochodów. Sąd nakazał sprzedaż domu, ale z uwagi na emocjonalne znaczenie dla Kasi, przyznał jej prawo pierwokupu.

Podsumowanie

W sytuacji współwłasności nieruchomości po śmierci spadkodawcy, gdy jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż, konieczne może być podjęcie kroków prawnych lub mediacji. Rozwiązaniem jest zazwyczaj dział spadku przez sąd, co pozwala sprawiedliwie podzielić majątek według udziałów i wkładu każdego ze spadkobierców. Ważne jest również uwzględnienie emocjonalnych wartości nieruchomości dla poszczególnych spadkobierców, co może wpłynąć na warunki podziału lub sprzedaży.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach spadkowych? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania pism. Nasi eksperci są dostępni, aby pomóc Ci rozwiązać każdą kwestię związaną z dziedziczeniem i współwłasnością nieruchomości. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.