• Data: 2024-02-01 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Remontowanie odziedziczonej nieruchomości to często spotykana sytuacja, która może jednak przynieść pewne komplikacje prawne, zwłaszcza gdy pojawia się kwestia zachowku. W przypadku remontu odziedziczonej nieruchomości istotne jest zrozumienie, jak dokumentować wydatki remontowe, aby zostały one uwzględnione przez rzeczoznawcę sądowego w procesie wyceny spadku. Z podobnym tematem zwrócił się do nas pan Mariusz, który odziedziczył zaniedbaną nieruchomość. Będzie przeprowadzał jej remont, ale jego przyrodni brat zamierza złożyć wniosek o zachowek. Nasz klient pyta, w jaki sposób powinien udokumentować wydatki remontowe, aby zostały one uwzględnione przez rzeczoznawcę sądowego podczas wyceny spadku dla celów określenia wysokości zachowku. Czy wystarczą paragony, czy musi zbierać faktury? Czy jego praca przy remoncie może zostać w jakiś sposób wyceniona, jeśli nie będzie korzystał z usług firm budowlanych?
Faktury, udokumentowane koszty remontu – jak najbardziej nasz klient powinien zbierać, ale nie powinien nie liczyć na to, że od wartości nieruchomości odjęte zostaną kwoty wydatkowane na jej remont. Nie chodzi bowiem o zsumowanie określonych nakładów, ale ustalenie, o ile poczynione nakłady zwiększyły wartość spadkowej nieruchomości i pomniejszyły o tę wielkość wartości spadku.
Stosownie do art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.
Zasadą jest, że wysokość należnego uprawnionemu zachowku odpowiada połowie wartości udziału, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym. Wyjątek przewidziany został tylko dla osób trwale niezdolnych do pracy oraz dla małoletnich zstępnych. Te dwie kategorie uprawnionych zostały przez ustawodawcę potraktowane w sposób uprzywilejowany, ponieważ ich zachowek wynosi dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadałby im przy dziedziczeniu ustawowym (art. 991 § 1 K.c.). Ze względu na to, że roszczenie o zachowek powstaje w chwili otwarcia spadku, przy ustalaniu przesłanki zarówno trwałej niezdolności do pracy, jak i małoletniości należy brać pod uwagę stan istniejący w chwili otwarcia spadku.
Zobacz również: Wycena nieruchomości do zachowku
Wartość należnego zachowku ustala się według wyliczenia: wartość aktywów wchodzących w skład spadku minus wartość ewentualnych pasywów plus darowizny doliczane zgodnie z art. 993 K.c. do spadku. Następnie wylicza się udział spadkowy uprawnionego, gdyby dziedziczył z ustawy i potem wysokość samego zachowku. Obliczenie zachowku następuje na podstawie wartości spadku ustalonej z uwzględnieniem stanu spadku z daty jego otwarcia, a cen z daty orzekania o roszczeniach z tego tytułu. Punktem odniesienia przy obliczaniu stanu czynnego spadku dla potrzeb obliczenia zachowku może być bowiem jedynie chwila otwarcia spadku będąca chwilą śmierci spadkodawcy. Ustalenie natomiast wartości poszczególnych składników wchodzących w skład spadku, w tym także ustalenie wartości nieruchomości dla określenia wymiaru zachowku, powinno być oparte na kryteriach rynkowych.
Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury, obliczanie zachowku następuje na podstawie wartości spadku, ustalonej według cen z daty orzekania o roszczeniu z tego tytułu (tak przede wszystkim – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 r., III CZP 75/84, OSNC 1985, Nr 10, poz. 147; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2005 r., I CK 765/04, niepubl.; ostatnio – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 599/11, niepubl.; w tym wyroku odesłano do innych podobnych orzeczeń Sądu Najwyższego). Oznacza to, że przy obliczaniu wysokości roszczenia pieniężnego osoby uprawnionej do zachowku podstawowe znaczenia ma stan spadku w chwili otwarcia spadku oraz cena z dnia orzekania o roszczeniu uprawnionego. Dla określenia wartości nieruchomości w rozpoznawanej sprawie znaczenie mają nakłady poniesione na tę nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, opisałam to wyżej.
Najlepiej byłoby, gdyby przed poczynieniem nakładów pan Mariusz wynajął rzeczoznawcę, aby oszacował nieruchomość na chwilę otwarcia spadku – czyli na teraz. Nie będą brane pod uwagę kwoty nakładów na nieruchomość, a tym bardziej wyceniana jego praca, ale stan nieruchomości z dnia otwarcia spadku. Taka opinia jest bardziej wiarygodna niż paragony czy faktury, gdy nie ma się określonego stanu technicznego nieruchomości.
Przykład pana Krzysztofa: Pan Krzysztof odziedziczył stary dom po swojej babci. Nieruchomość wymagała poważnego remontu, w tym wymiany instalacji elektrycznej i odnowienia elewacji. Pan Krzysztof zdecydował się na przeprowadzenie tych prac, wydając na nie znaczące sumy pieniędzy. Jego siostra, która nie była spadkobiercą, złożyła wniosek o zachowek. W tym przypadku sąd musiał rozważyć, czy wartość domu po remoncie, która znacząco wzrosła, wpłynie na wysokość zachowku siostry.
Przypadek Pani Agnieszki
Pani Agnieszka odziedziczyła mieszkanie w centrum miasta. Postanowiła przeprowadzić remont, który obejmował modernizację kuchni i łazienki oraz odświeżenie wszystkich pomieszczeń. Po zakończeniu prac jej brat zażądał zachowku. Pani Agnieszka musiała udokumentować wydatki remontowe, aby sąd mógł uwzględnić te nakłady przy obliczaniu wartości nieruchomości i odpowiedniej wysokości zachowku dla brata.
Historia Pana Tomasza
Pan Tomasz, profesjonalny budowlaniec, odziedziczył dom na wsi, który wymagał generalnego remontu. Postanowił wykonać większość prac remontowych samodzielnie, wykorzystując swoje umiejętności i doświadczenie. Kiedy jego kuzynka zgłosiła roszczenie o zachowek, pojawił się problem z oceną wartości pracy własnej Pana Tomasza. W tej sytuacji ważne było ustalenie, jak praca własna wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości, co miało bezpośredni wpływ na obliczenie zachowku.
Remont odziedziczonej nieruchomości w kontekście zachowku stanowi złożony problem prawny. Ważne jest, aby dokładnie udokumentować wszystkie wydatki związane z remontem, w tym pracę własną, co może mieć znaczący wpływ na ostateczną wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej remontu domu przed działem spadku? Skontaktuj się z nami! Formularz kontaktowy znajdziesz pod tym tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 r., III CZP 75/84
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2005 r., I CK 765/04
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 599/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
