Przekazanie udziału w nieruchomości wspólnej

Uprawnienia wynikające ze współwłasności

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

W pierwszej kolejności wyraźnie podkreślić należy, iż każdy z Państwa jest współwłaścicielem nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powyższe winno być wykładane w powiązaniu z treścią art. 207 K.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zobacz również: Jak podzielić spadek?

Dział spadku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości

Zasadnym byłoby zatem jak najszybsze wystąpienie z wnioskiem o dział spadku. W postępowaniu o dział spadku sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.

Innymi słowy w toku postępowania o dział spadku, jeżeli przedstawi Pani wraz z siostrą dowody na utrzymywanie nieruchomości, sąd weźmie to pod uwagę. Zasadnym jest zatem po pierwsze wykonanie spisu prac i nakładów, które były czynione na nieruchomość, a następnie odszukanie potwierdzeń (faktur) dokumentujących takie nakłady. Na okoliczność ponoszonych nakładów mogą być także przesłuchani świadkowie. Nie ulega jednak wątpliwości, iż jeżeli świadkowie potwierdzą czynione nakłady, a brak będzie dokumentów potwierdzających wartość prac, konieczne będzie złożenie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości czynionych przez Panie nakładów.

Przeniesienie udziału w nieruchomości w drodze darowizny

Jeżeli brat będzie chciał przenieść umową darowizny swój udział, sąd nie może go przed tym powstrzymać, ale też nie może nikogo zmusić do przyjęcia tytułem darmowym takiego udziału. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że czy to brat, czy pozostałe rodzeństwo może zażądać działu spadku ze spłatą, tj. przeniesienia udziału nieruchomości na rzecz Pani lub siostry, a wówczas sąd wyceni udział rodzeństwa i przymusi Panią lub siostrę do spłaty.

Z opisu wynika, że Pani oraz siostra jesteście zainteresowane utrzymaniem nieruchomości. W tej sytuacji nawet gdyby występowała spłata, sąd będzie musiał ustalić, w jakim stopniu brat i pozostałe rodzeństwo nie partycypowało w kosztach utrzymania nieruchomości przez ostatnie 15 lat i wówczas stosownie do tego pomniejszy ich spłatę o czynione przez Panie nakłady konieczne. W rezultacie może okazać się, że spłata nie będzie wcale aż tak dotkliwa. W tej sytuacji jednak nie obejdzie się bez biegłego sądowego, który zmuszony będzie obliczyć nie tylko wartość nieruchomości, a następnie udział każdego z Państwa, ale także wartość czynionych nakładów, konieczność ich dokonywania, jak również ustalenie wartości nakładów obciążających brata i rodzeństwo w odniesieniu do wartości ich udziału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., III CRN 247/73

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.