Mieszkanie w spadku a utrata lokalu komunalnego

Zasady wynajmu mieszkań komunalnych

Kwestie związane z wynajmem mieszkań komunalnych regulowane są w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), a także w uchwałach rad gmin podejmowanych na podstawie tej ustawy, zawierających zasady gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmin. W wielu gminach istotnie podejmowane są takie uchwały, które ustalają prawo do mieszkania komunalnego dla osób, które nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Jednak sądy administracyjne kwestionują takie zapisy uchwał, twierdząc, że skoro gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe mieszkańców, to wcale nie oznacza, że osoba posiadająca inny lokal mieszkalny ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe.

Jednak w Pana przypadku do głosu mogą dojść zupełnie inne przepisy wspomnianej przeze mnie wyżej ustawy. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie wynikające z art. 21 ust. 4 i 5 to kwestie związane z remontami zasobu mieszkaniowego gminy. Bardziej istotne są te przyczyny zawarte w kolejnych ustępach art. 11. I tak:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy.

Zobacz również: Wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego ze względu na posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Przewidziane są także inne przyczyny wypowiedzenia, jednak w Pana sytuacji najbardziej niebezpieczna w chwili obecnej jest ta, którą podkreśliłam powyżej. Oczywiście gmina, jako właściciel mieszkania komunalnego, którego jest Pan najemcą, ma Panu prawo wypowiedzieć umowę najmu w opisanej wyżej sytuacji tylko i wyłącznie wówczas, gdy spełnione są wszystkie wymagane przesłanki.

Aby – z powodu otrzymania lokalu mieszkalnego w spadku – została wypowiedziana umowa najmu lokalu komunalnego, przedmiot spadku musi znajdować się w tej samej miejscowości, w której mieszkanie wynajmowane, oraz mieć standard co najmniej odpowiadający pomieszczeniom tymczasowym. Ponadto czynsz w lokalu najmowanym od gminy nie może stanowić 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Tylko przy jednoczesnym zaistnieniu tych przesłanek gmina może, ale nie musi, wypowiedzieć Panu dotychczasowy stosunek najmu.

Zobacz również: Odrzucenie spadku a opróżnienie mieszkania

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.