• Data: 2024-05-05 • Autor: Katarzyna Siwiec
Rok temu zmarła moja mama, tata żyje. Chciałby przepisać dom na mnie i na moją siostrę po połowie. Nie dokonaliśmy na razie żadnej sprawy spadkowej po śmierci mamy. Z siostrą jednak nie możemy się dogadać. Jak doprowadzić do podziału domu mimo sporu?
Na ten moment istnieje możliwość podziału spadku po mamie, tata zaś może swoją częścią rozdysponować za swojego życia, jak sobie życzy.
Stwierdzenia nabycia spadku mogą po mamie mogą Państwo dokonać przed sądem w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku lub przed notariuszem, niejako od ręki.
Art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Zaś art. 95a i b Prawa o notariacie notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego, z wyłączeniem dziedziczenia na podstawie testamentów szczególnych. Przed sporządzeniem aktu poświadczenia dziedziczenia notariusz spisuje protokół dziedziczenia przy udziale wszystkich osób, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi, a także osób, na których rzecz spadkodawca uczynił zapisy windykacyjne.
Zakładam, że testamentu nie było, a więc każdy z Państwa odziedziczył po 1/3 spadku po mamie, oczywiście włącznie z tatą. Tak więc globalnie po 1/3 domu z działką już Państwo mają.
Ponieważ pyta Pan konkretnie o dział domu, to ja wyjaśnię, że to może nie być tak bardzo proste, a to dlatego, że budynek musi być podzielony na części równo z działką liniami pionowymi, niełamanymi albo zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowej może nastąpić przez wydzielenie odrębnych lokali, ale wówczas działka pozostaje współwłasnością. Istnieją takie 2 możliwości, na co zwracam uwagę.
Zobacz również: Zamieszkanie bez zgody współwłaściciela
Poniżej cytuję Panu stosowne orzeczenia sądów w tej sprawie:
Postanowienie Sądu Najwyższego z 15.06.2012 r., sygn. akt II CSK 582/11:
„1. W orzeczeniu dotyczącym ustanowienia odrębnej własności lokali Sąd może, a więc nie musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może ustanowić zarządu w trybie art. 20 ust.1 u.w.l., ani też ustanowić zarządcy przymusowego (art. 26 u.w.l.).
2. Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 in fine k.c.), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 u.w.l.
3. Istnieje możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek, dotyczący tych wyraźnie określonych lokali. Takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona, powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre z nich - na wyraźne żądanie uczestników postępowania o zniesienie współwłasności - stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej.
4. Podział budynku nie może przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali w takim budynku”.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 20.01.2010 r., sygn. akt I CKN 355/98:
„Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, budynek mieszkalny wraz z działką - może być podzielony pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu”.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 07.02.2001 r., sygn. akt V CKN 1699/00:
„Jeśli konstrukcja budynku i techniczne względy nie będą sprzeciwiać się podziałowi, a nieporozumienia między współwłaścicielami nie będą rażące, ustanowienie odrębnej własności lokali jest w pełni zgodne ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem prawa, którym jest własność budynku mieszkalnego, w którym właściciele zaspakajają potrzeby mieszkaniowe a z uwagi na wiek i zasoby finansowe nie są w stanie w inny sposób rozwiązać swej sytuacji mieszkaniowej”.
Najprostszym sposobem będzie zatem dokonanie działu spadku wraz ze zniesieniem współwłasności (przed notariuszem będzie najszybciej), ale generalnie co do zasady dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. To wraz ze zniesieniem współwłasności załatwi kwestie spadku po mamie i jednocześnie w tym samym akcie notarialnym tata Pana będzie mógł dokonać darowizny swoich udziałów w nieruchomości. Przykładowo spadek po mamie w całości przypadłby siostrze, a tata Panu przekazałby cały swój udział. Do tego jednak potrzebna jest zgoda siostry, jeśli jej nie będzie, pozostanie jedynie postępowanie o dział spadku wraz ze zniesieniem współwłasności, dużo niestety dłuższe. Ponieważ dom z działką, jak zakładam, objęty był współwłasnością małżeńską obojga rodziców, to do dokonania działu spadku niezbędne jest uprzednie albo jednoczesne właśnie z działem spadku, połączone w tym samym postępowaniu, przeprowadzenie podziału majątku wspólnego. Podstawę powyższego stanowi art. 689 Kodeksu postępowania cywilnego, który mówi, iż „jeżeli cały majątek spadkowy lub poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład stanowią współwłasność z innego tytułu niż dziedziczenie, dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być połączone w jednym postępowaniu”.
W ten oto sposób będzie możliwe kompleksowe zniesienie współwłasności domu i działki.
Zobacz również: Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze działu spadku
Przykład rodziny Kowalskich
Po śmierci matki, rodzina Kowalskich postanowiła przystąpić do podziału domu. Bracia, Marek i Tomasz, nie mogli dojść do porozumienia co do wartości poszczególnych części nieruchomości. Rozwiązaniem okazało się skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który ocenił wartość domu i przedstawił możliwe scenariusze podziału. Na tej podstawie bracia zawarli umowę przed notariuszem, dzieląc nieruchomość w sposób, który zadowolił obie strony.
Przykład pani Anny i jej siostry
Pani Anna i jej siostra odziedziczyły dom po rodzicach. Konflikt między siostrami dotyczył tego, kto powinien przejąć główną część domu. Ostatecznie zdecydowały się na sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków. Sprzedaż domu okazała się korzystna finansowo i pozwoliła na uniknięcie długotrwałego sporu oraz kosztownego postępowania sądowego.
Przykład pana Jana, który miał dwie córki:
Pan Jan, posiadający dom, zdecydował się na życiowe darowizny, aby uniknąć problemów po swojej śmierci. Dom został podzielony tak, że jedna córka otrzymała dolną kondygnację na własność, a druga górną. To rozwiązanie wymagało przeprowadzenia formalności notarialnych oraz zgodnego ustanowienia odrębnych własności lokali, co pozwoliło na przyszłe uniknięcie konfliktów i skomplikowanego podziału spadku.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2012 r., sygn. akt II CSK 582/11
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2010 r., sygn. akt I CKN 355/98
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 07 luty2001 r., sygn. akt V CKN 1699/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
https://www.linkedin.com/in/katarzyna-siwiec-radca-prawny/
Zapytaj prawnika
