• Data: 2023-11-02 • Autor: Tomasz Krupiński
Po śmierci członka rodziny jego spadkobiercy dziedziczą majątek, który po nim został. Często w skład majątku spadkowego wchodzi nieruchomość. Dopóki spadkobiercy nie dokonają działu spadku, mieszkanie czy dom jest ich współwłasnością w częściach ułamkowych. Na tym tle mogą pojawiać się nieporozumienia. Czy bowiem każdy współwłaściciel ułamkowy ma prawo do zamieszkania w danym lokalu? Co, jeśli dotychczasowi mieszkańcy domu czy mieszkania nie chcą się na to zgodzić? Te i inne zagadnienia związane we współwłasnością mieszkania rozwija poniższy artykuł. Z podobnym problemem zwróciła się do naszego prawnika pani Bożena. Na przykładzie jej sprawy zastanowimy się nad nieruchomością spadkową, która ma kilku wspołwłaścicieli:
Po moim zmarłym mężu jego córka (moja pasierbica) jako spadkobierczyni otrzymała w spadku ułamkowy udział we współwłasności (15 m2) mieszkania. Czy ona jako współwłaścicielka ma prawo zamieszkiwania w tym mieszkaniu? Od ponad 50 lat mieszkałam w nim ze zmarłym mężem. Dwa lata przed śmiercią męża jego córka zamieszkała razem z nami. Czy istnieją podstawy prawne upoważniające ją do zamieszkiwania i zajmowania niemal połowy całego lokalu? Córka twierdzi, że ma prawo, ponieważ nie posiada żadnego mieszkania ani środków pieniężnych na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.
Rozważanie należy rozpocząć od stwierdzenia, że niewątpliwie córka Pani męża jako spadkobierca po nim jest współwłaścicielem nieruchomości. Wobec tego przysługują jej co do nieruchomości określone prawa, a także obowiązki. Odpowiedź na Pani pytanie, dotyczące uprawnienia współwłaścicieli do zamieszkania w mieszkaniu, należy zacząć od naświetlenia stosunku prawnego, który łączy Panią i współwłaściciela (córkę Pani męża).
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.
Na podstawie art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zobacz również: Kto płaci czynsz przy współwłasności?
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. (sygn. Akt IV SA 752/99) stwierdzono, że „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Co najważniejsze, zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.
Tak więc uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel, może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Jest to więc wspólne uprawnienie, bo żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje z tytułu udziału we własności prawo do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części rzeczy. Współposiadanie, które wymaga zgodnego współdziałania przez zainteresowanych współwłaścicieli, to np. współposiadanie gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa, i współposiadanie, które takiego współdziałania nie wymaga, np. współposiadanie drogi, klatki schodowej, strychu.
Art. 206 określa uprawnienia każdego ze współwłaścicieli do rzeczy wspólnej. Dwa uprawnienia: prawo do współposiadania i prawo do współkorzystania, to obok prawa do samodzielnego rozporządzania udziałem podstawowe uprawnienia współwłaścicieli. Uprawnienia te są jednak ograniczone ze względu na ochronę interesów pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, gdyż może on ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia współwłaścicieli bądź też na mocy orzeczenia sądowego wydanego na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną, jeśli wystąpią nowe istotne przesłanki uzasadniające taką zmianę.
Podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum, nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Podział ten polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum nie może pozostawać w sprzeczności z ustawą lub z zasadami współżycia społecznego ani nie może prowadzić do obejścia ustawy.
Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001).
Korzystanie z rzeczy wspólnej wyraża się także w możliwości pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej. Współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, ma obowiązek rozliczenia się z uzyskanych korzyści (uchwała SN z 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/2006).
Proszę zauważyć, że jeżeli współwłaściciele uniemożliwili spadkobiercy zmarłego współwłaściciela kontynuowanie korzystania z rzeczy wspólnej w taki sposób, w jaki korzystał z niej spadkodawca, to wówczas spadkobierca może dochodzić dopuszczenia do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, a więc w zakresie, jaki nie wyłącza takiego posiadania przez innych współwłaścicieli (art. 206 K.c.), albo domagać się – jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy jest to w danym wypadku możliwe – wydzielenia części rzeczy, np. pomieszczenia, do wyłącznego użytku (quoad usum – art. 201 K.c.) [wyrok SN z 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73].
Zobacz również: Utrudnianie korzystania ze współwłasności
Córka Pani zmarłego męże może więc żądać sądownie dopuszczenia jej do współposiadania lokalu albo wydzielenie jej wyznaczonej części np. pokoju. Oczywiście ma ona także obowiązek ponosić koszty utrzymania swojej własności w części przysługującego jej udziału. Musi więc dokładać się do czynszu czy też podatku od nieruchomości oraz płacić za media w określonej części.
Może ona żądać również wynagrodzenia za niedopuszczenie jej do korzystania z nieruchomości. Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 K.c. (uchwała składu 7 sędziów SN z 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/2012).
Spadkobierca nie może jednak stwierdzić, że ma jej Pani wyznaczyć fizyczną część lokalu. Powinna więc korzystać z lokalu w całości, ale z poszanowaniem Pani praw. Najlepiej więc sporządzić umowę z nią (na piśmie), że może korzystać z jakiegoś pomieszczenia oraz pomieszczeń wspólnych i ponosić tego koszty (wyliczyć jakie koszty np. część podatków, czynszu, opłat za media).
Zobacz również: Współwłasność ułamkowa nieruchomości
Jeśli współwłaściciel uniemożliwia innym współwłaścicielom posiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej, a więc narusza nałożony przez art. 206 K.c. obowiązek poszanowania uprawnień pozostałych współwłaścicieli, to wówczas jego posiadanie i korzystanie z rzeczy jest „nieuprawnione”. Nie zmienia tego okoliczność, że jako współwłaściciel jest on uprawniony do posiadania i korzystania z całej rzeczy, gdyż równocześnie powinien on uwzględniać uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania oraz korzystania z rzeczy wspólnej (B. Jelonek-Jarco, Glosa do uchwały SN z 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/2006).
Jeżeli jednak nie chciałaby Pani dzielić mieszkania ze spadkobierczynią, powinna Pani wystąpić o dział spadku i zniesienie współwłasności i spłacenie spadkobiercy z jego udziału w tym postępowaniu.
Rozważając tematykę współwłasności mieszkania, warto rozważyć także inne przykłady.
Przykład 1
Pan Jacek dziedziczy po swojej matce (ojciec już nie żyje) wraz z dwójką rodzeństwa mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Zamieszkuje je od narodzin, mieszkał z matką aż do jej śmierci. Teraz jedna siostra upiera się, że jako współwłaściciel może wejść do domu po rodzicach wraz ze swoim nastoletnim synem. Pan Jacek nie chce się na to zgodzić. Wnosi więc do sądu o dział spadku, gdyż jest gotowy spłacić rodzeństwo i zostać jedynym właścicielem mieszkania spadkowego.
Przykład 2
Pani Ola otrzymuje w spadku część ułamkową domu po swoim dziadku (gdyż jej mama nie żyje). Pani Ola ma trudną sytuację osobistą i pragnie zająć jeden pokój w tej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie mogą jej tego zabronić. Pani Ola próbuje się dogadać z pozostałymi spadkobiercami, skoro ma prawo zająć część tej nieruchomości.
Z powyżej przeprowadzonych rozważań oraz przykładów wynika, że współwłaściciel nieruchomości spadkowej ma prawo w niej zamieszkać i z niej korzystać. Jak jednak wiadomo, niekoniecznie innym właścicielom będzie to na rękę – zwłaszcza osobom, które tam mieszkają od dawna i traktują lokal jako swój dom i osobistą przestrzeń. Zmiana tych stosunków i zależności jest możliwa na drodze sądowej – należy wystąpić o dział spadku. Po jego przeprowadzeniu będzie wiadomo, który spadkobierca stał się właścicielem nieruchomości (bądź jej wydzielonej części) i kto kogo musi spłacić.
Jeśli w Twoim życiu pojawiły się bądź zapowiadają się okoliczności podobne do opisanego problemu, warto skorzystać z porady prawnej. Doświadczony prawnik dokona analizy dokumentów, uwzględniając wszystkie kwestie majątkowe, osobowe i wszelkie zależności między współwłaścicielami. Pozwoli to na udzielenie pełnej porady w oparciu o aktualny stan prawny, dostosowanej do indywidualnej sytuacji.
Jeśli chcesz zadać pytanie związane ze współwłasnością bądź prawem spadkowym, skorzystaj z formularza znajdującego się pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. sygn. Akt IV SA 752/99
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z 4 października 2002 r. sygn. akt III CKN 521/2001
4. Uchwała Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 r. sygn. akt III CZP 9/2006
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 25 października 1973 r. sygn. akt III CRN 247/73
6. Uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 88/2012
7. B. Jelonek-Jarco, Glosa do uchwały SN z 10 maja 2006 r. sygn. akt III CZP 9/2006
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Randa prawny.
Zapytaj prawnika
