Dziedziczenie mieszkania po zmarłym małżonku

Mam pytanie dotyczące uregulowania własności mieszkania. Moja siostra została wdową 12 lat temu, mieszkanie, w którym mieszka, było własnością jej męża. Rodzice męża żyją do tej pory i sprawa własności nie jest uregulowana. W jaki sposób siostra może nabyć całkowite prawa do własności jej mieszkania? Zaznaczam, że teściowe są chętni, aby jej w każdej chwili przekazać ich udziały w mieszkaniu. Jaka będzie najprostsza i najmniej kosztowana forma takiego przekazania? Darowizna, testament? Proszę o poradę!

Dziedziczenie ustawowe

Przedstawiony przez Panią opis sytuacji skłania do wątpliwości; prawdopodobnie uda się je rozwiać. Skoro Pani nie wspomniała o testamencie spadkodawcy (to jest Pani szwagra), to zakładam, że ma miejsce po nim dziedziczenie ustawowe – art. 931 K.c.; wiąże się to z (zawartą w art. 926 K.c.) regułą pierwszeństwa dziedziczenia testamentowego (art. 941 K.c.) przed dziedziczeniem ustawowym (art. 931 K.c.). Założenie dziedziczenia ustawowego jest hipotezą (związaną z powyższym opisem sytuacji).

Wprawdzie ulegały zmianom (zwłaszcza w ostatnich kilkunastu latach) przepisy „prawa spadkowego” – zawarte w art. 922 K.c. oraz w art. 627 K.c. – ale podstawowe reguły utrzymano w mocy. Przedstawię możliwe warianty – Pani zaś, zapewne wraz ze swą siostrą, wybierze wariant właściwy. Każdy z tych wariantów wiąże się z sytuacją rodzinną spadkodawcy; każdy z tych wariantów jest bardzo ważny dla tego, komu przysługuje tytuł prawny do odnośnego mieszkania. Pani napisała o własności (to jest tytule prawnym ustawowo określonym w art. 140 K.c.), ale wiele osób określenia „własność” używa także w odniesieniu do innych tytułów prawnych – szczególnie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; takie „prawo spółdzielcze” (wspomniane w art. 244 K.c. i dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) także podlega dziedziczeniu (co zaznaczam z uwagi na kontekst spadkowy). Poprawne wskazywanie tytułu prawnego przydaje się (zwłaszcza w sytuacjach oficjalnych); poza tym: przydaje się założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zobacz również: Czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę?

Udziały w spadku owdowiałego małżonka i rodziców spadkobiercy

W opisie sytuacji nie ma żadnej wzmianki o zstępnych (np. dzieciach) spadkodawcy. Zaakcentowanie przez Panią rodziców spadkodawcy może skłaniać do wniosku, że małżonkowie (to jest Pani siostra i jej mąż) nie mieli wspólnych zstępnych (dzieci), ale prawidłowa analiza sytuacji przemawia za wskazaniem na art. 931 K.c., według którego zstępni (nawet jeden zstępny) może dziedziczyć samodzielnie; jeżeli spadkodawca (jakikolwiek) pozostawia przynajmniej jednego swego zstępnego, to wykluczone jest dziedziczenie z ustawy przez rodziców spadkodawcy. Jeżeli Pani szwagier pozostawił przynajmniej swego jednego zstępnego, to – z uwagi na art. 931 K.c. – z ustawy po nim dziedziczą wyłącznie: wdowa oraz dzieci (lub inni zstępni) spadkodawcy; owdowiałemu małżonkowi przysługuje przynajmniej ¼ spadku (art. 931 K.c.). Jeśli zaś szwagier nie pozostawił po sobie żadnego zstępnego, to z ustawy dziedziczą po nim: wdowa (co do ½) oraz rodzice spadkodawcy (łącznie co do ½); aktualnie dziedziczenie z ustawy przez owdowiałego małżonka wraz z krewnymi spadkodawcy uregulowano w art. 932 oraz w art. 933 K.c.

Biorąc to pod uwagę, pod znakiem zapytania jest to, czy rodzice spadkodawcy należą do grona jego spadkobierców ustawowych. Z uwagi na przepisy o dziedziczeniu ustawowym – niewątpliwe jest to, że Pani siostra (jako wdowa po spadkodawcy) – należy do grona jego spadkobierców ustawowych; o ile ma miejsce dziedziczenie ustawowe. Skoro tytuł prawny (zapewne własność) do odnośnego mieszkania przysługiwała spadkodawcy, to udziały w tymże tytule prawnym przysługują (między innymi) Pani siostrze. W przypadku dziedziczenia przez nią wraz z rodzicami spadkodawcy Pani siostrze prawdopodobnie przysługuje ½ udziałów w tytule prawnym do przedmiotowego mieszkania; napisałem „prawdopodobnie”, bo chodzi o udziały całym spadku, ale praktyka (zwłaszcza po upływie długiego czasu od śmierci spadkodawcy) często prowadzi do tego, że odpowiednikami udziałów w spadku są udziały w tytułach prawnych do mających dużą wartość składników spadku (np. nieruchomości gruntowych lub lokali). Jeżeli zaś Pani siostra dziedziczy wraz ze zstępnymi spadkodawcy, to przysługuje jej przynajmniej ¼ udziałów w spadku (co wstępnie pozwala przyjąć także przynajmniej ¼ udziałów w tytule prawnym do tegoż mieszkania); w takiej sytuacji bezprzedmiotowe byłoby rozważanie „działu majątkowego” (np. działu spadku albo zniesienia współwłasności) z udziałem rodziców spadkodawcy (jako osób, którym także przysługują udziały w tytule prawnym do lokalu). Oficjalne stwierdzenie nabycia spadku po spadkodawcy określi krąg spadkobierców oraz udziały w spadku poszczególnych spadkobierców.

Zobacz również: Wykreślenie osoby zmarłej z księgi wieczystej 

Podatek od spadków

Z uwagi na wskazany przez Panią czas otwarcia spadku – to jest czas śmierci Pani szwagra (art. 924 K.c.) – spadkobiercy powinni liczyć się z obowiązkiem zapłacenia podatku od spadków. Popularne zwolnienie podatkowe od tego podatku (na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn) uchwalono w drugiej połowie października 2006 r., a weszło ono w życie dopiero z początkiem roku 2007. Niemniej jednak trzeba pamiętać o tym zwolnieniu podatkowym w związku z ewentualnością darowizn(y) – np. między teściami a synową (to jest Pani siostrą); z tegoż zwolnienia podatkowego korzysta się, o ile terminowo złożono deklarację podatkową – w zakresie terminów składania deklaracji podatkowych szczególnej uwadze polecam: art. 4a oraz art. 17 a ustawy o podatku od spadków i darowizn (przydać się może poznanie także innych jej przepisów, np. artykułów: od 14 do 16).

Zwłaszcza z uwagi na ww. zwolnienie podatkowe w grę mogłaby wchodzić darowizna udziałów w tytule prawnym do mieszkania, np. darowanie udziałów przez teściów na rzecz synowej (takie grono osób zaliczono do pierwszej grupy podatkowej, co jest bardzo ważne w związku z rzeczonym zwolnieniem podatkowym). Jednakże umowa darowizny może wiązać się z problemami. Mam na uwadze szczególnie ewentualne późniejsze roszczenia o zachowek – darowizny powinny być uwzględniane przy obliczaniu „substratu zachowku”. Mniejszym problemem (z uwagi na opis sytuacji) wydają się jakieś spory lub żądania między teściami a synową, ale (choćby na wszelki wpadek) trzeba wspomnieć o: obowiązku wsparcia ze strony obdarowanego wobec darczyńcy oraz o przepisach dotyczących możności odwołania darowizny.

Rozliczenie nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności

Prawdopodobnie Pani siostra zainwestowała w mieszkanie, które (w czasie jej małżeństwa ze spadkodawcą) należało do majątku osobistego (odrębnego) Pani szwagra. Proponuję wziąć pod uwagę rozliczenie roszczeń z tego tytułu; w przypadku roszczeń między współwłaścicielami (np. wskutek dziedziczenia) w postępowaniu o zniesienie współwłasności należy uwzględnić roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej – w rozumieniu przepisów o współwłasności, chodzi najczęściej o nakłady na rzecz wspólną i pożytki z rzeczy wspólnej oraz o korzystanie z rzeczy wspólnej. W czasie trwania małżeństwa Pani siostry ze spadkodawcą mogło dojść do inwestowania w jego mieszkanie (np. do jego remontowania) ze środków zaliczanych do „wspólności majątkowej małżeńskiej” – roszczenia z tego tytułu przewidziano w art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Być może także Pani siostra zainwestowała coś w to mieszkanie ze swego majątku osobistego (odrębnego) – także takie roszczenia mogłyby zostać rozliczone.

O zasadności rozważenia rozliczenia różnych roszczeń – zwłaszcza takich, które Pani siostra może mieć w związku z tymże mieszkaniem – wspominam z uwagi na cel, w postaci zmniejszenia wartości ewentualnej darowizny (którą Pani siostra miałaby przyjąć od swych teściów). Im mniejsza wartość ewentualnej darowizny, tym mniejsze ryzyko ewentualnych późniejszych roszczeń z tytułu zachowku, bo rozliczenie roszczeń oznaczałoby czynności prawne odpłatne, zaś roszczenia o zachowek często wiążą się z darowiznami (jako czynnościami prawnymi nieodpłatnymi).

Do stwierdzenia nabycia spadku po spadkodawcy może dojść zarówno na drodze sądowej (przed sądem rejonowym), jak i przed notariuszem (sporządzającym protokół dziedziczenia oraz akt poświadczenia dziedziczenia). Przed stwierdzeniem nabycia spadku bardzo ważne jest przedłożenie dokumentów – szczególnie: odpisu aktu zgonu spadkodawcy, odpisu aktu małżeństwa (jeżeli spadkodawca pozostawił owdowiałego małżonka), odpisów aktów urodzenia spadkobierców. Ludzie często przedstawiają także inne dokumenty (np. odpisy aktów małżeństwa spadkobierców) – ale warto unikać zbędnych wydatków (np. na pozyskanie odpisów aktów stanu cywilnego). Przydać się może zapytanie w sądzie lub w kancelarii notarialnej o wykaz dokumentów, które należy przedłożyć.

Zobacz również: Przeniesienie własności po śmierci

Dział spadku na drodze sądowej lub w formie aktu notarialnego

Dział spadku po śmierci jednego małżonka oraz prawdopodobne zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) może zostać dokonane zarówno na drodze sądowej, jak i w formie aktu notarialnego. Szybsze będzie załatwienie sprawy w formie aktu notarialnego, ale proszę liczyć się z dość wysoką taksą notarialną – związaną z wartością spadku oraz (zapewne potrzebną) dopłatą (do podstawowej wersji usługi notarialnej) w przypadku opracowania przez notariusza odpowiednio szczegółowej umowy (np. uwzględniającej roszczenia Pani siostry związane z odnośnym mieszkaniem). Jeżeli nie ma tak zwanej presji czasu, to po dokonaniu odpowiednio precyzyjnych obliczeń spadkobiercy mogliby sporządzić i podpisać wniosek o dział spadku, zawierający zgodny projekt podziału (podpisany przez wszystkich spadkobierców) – zgodny projekt podziału skutkuje znacząco niższą opłatą sądową. Zgodny projekt podziału powinien zawierać rozliczenie roszczeń, w tym roszczeń przewidzianych w art. 618 K.p.c. Nowy stan prawny mógłby zostać ujawniony (np. w księdze wieczystej) na podstawie stwierdzenia nabycia spadku, ale także (jako docelowy stan prawny) po dokonaniu działu spadku.

W powyższej odpowiedzi skoncentrowałem się na czynnościach prawnych między żyjącymi. Testament wolno zmienić nawet tuż przed śmiercią, więc „liczenie na testament” mogłoby skutkować „przeliczeniem się” (używając kolokwialnego określenia), a przecież mieszkanie – szczególnie osobiście używane – ma bardzo duże znaczenie dla człowieka.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.