• Autor: Marek Gola
Jest na pięcioro rodzeństwa, posiadamy akt dziedziczenia po zmarłej mamie, w którym to należy nam się po 3/20 części oraz tacie 1/4 z całości. W skład nieruchomości wchodzą: dwie działki budowlane; działka z zabudowaniami, na której stoi serwis samochodowy i myjnie; działka rolna, dwa budynki (domy) mieszkalne postawione na jednej działce. Jeśli chodzi o nieruchomości nr 4, to zrzekliśmy się na jedno z rodzeństwa, a tata oraz ja pozostawiliśmy sobie dożywotną służebność. Spór jest o nieruchomość nr 2. Tata chce, aby jedno z rodzeństwa miał całość tej nieruchomości. Takie rozwiązanie nie jest sprawiedliwe według pozostałej części rodzeństwa. Odbyła się jedna mediacja, która nie przyniosła efektu. Na drugą nie ma zgody. Wyceny nieruchomości są wykonane przez biegłych rzeczoznawców. Ja chciałbym prowadzić samą myjnię na nieruchomości nr 2, ale nie ma zgody taty na to. Od czego zacząć ten dział spadku i jak to podzielić? Jakiego podziału spadku przez sąd możemy się spodziewać?
W pierwszej kolejności, zanim rozważymy kwestię, jakiego podziału spadku możecie się Państwo spodziewać, najważniejsze jest ustalenie, co wchodzi w skład spadku, a następnie określenie wartości takiego majątku. Z tego, co Pan pisze, można wywnioskować, że ww. czynności już zostały przeprowadzone, zachodzi jedynie pytanie, czy wszyscy Państwo jesteście zgodni co do wyceny nieruchomości, czy też zgoda nie występuje. Z tego, co Pan pisze, nieruchomości zostały wycenione, ale nie ma zgody co do podziału nieruchomości, w szczególności nieruchomości nr 2 zabudowanej myjnią oraz serwisem samochodowym.
Mając na uwadze powyższe, należałoby ustalić, czy nieruchomość nr 2 może być podzielona na mniejsze działki, a jeżeli tak, to jakiej wielkości i o jakiej wartości. Powyższe z kolei wymaga zasięgnięcia opinii geodety, który musiałby ustalić, czy w miejscowości, w której położona jest działka, może być podzielona na poszczególne działki, z podziałem np. na osobny serwis oraz osobną myjnię. Obawiam się, że taka sytuacja nie jest możliwa, aczkolwiek powyższe wymaga ustalenia na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie można bowiem z góry wykluczyć takiej możliwości.
Zobacz również: Podział majątku spadkowego
Po wtóre Pański ojciec oraz pozostali współwłaściciele muszą zdawać sobie sprawę, iż dalszy brak zgody co do podziału nieruchomości nr 2 może skutkować zablokowaniem ich rozwoju, a to stosowanie do treści art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. O ile codzienne funkcjonowanie ww. punktów jest możliwe, o tyle ich rozwój, np. poprzez inwestowanie, w mojej ocenie wymaga zgody, bowiem w znacznym stopniu wpływa i na wycenę nieruchomości i na dalsze jej eksploatowanie.
Co więcej, każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jeżeli zdarzyłoby się tak, że nie będzie zgody na czynności dotyczące zwykłego zarządu, wówczas sąd może wyznaczyć zarządcę. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Ponadto zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W niniejszej sprawie mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową, jednakże nie można określić, która część należy do ojca, a która do jego dzieci tym samym, każde z Państwa ma prawo do współposiadania nieruchomości nr 2 niemal w każdym stopniu. Jak już wspomniałem, nie sposób ustalić, jaki udział – tj. co dokładnie – przypada komu, co powoduje, że przyjmuje się fikcję, że każdy współwłaściciel może korzystać z tego, co chce, a udziały wspomniane przez Pana w pytaniu mają znaczenie dla działu spadku i ewentualnej spłaty
Tym samym, od osoby, która uzyskuje dochód z działalności prowadzonej na działce nr 2, Pan jako spadkobierca i udziałowiec w nieruchomości, może domagać się Pańskiej zgody na dalsze użytkowanie nieruchomości pod działalność.
Prócz podziału nieruchomości, o której mowa w pierwszej części opinii, możliwe jest nadto przydzielenie nieruchomości nr 2 jednej z osób z jednoczesnym obowiązkiem spłacenia Pana jako udziałowca.
Zobacz również: Umowny dział spadku bez notariusza
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Zapytaj prawnika
