Spłata długu za mieszkanie przez współwłaścicieli, co zrobić, gdy brat nie płaci czynszu?

Ustalenie prawa do mieszkania

Niezbędne jest zwrócenie uwagi na niektóre zagadnienia, które mogą wydać się „teoretycznymi”, zwłaszcza że teoria ma spore znaczenie praktyczne – np. ułatwia ujęcie sytuacji „z dystansu”, co może pomóc w opracowaniu strategii działania.

Wspomnienie przez Pana o „spółdzielni” – prawdopodobnie o (Panu znanej) spółdzielni mieszkaniowej – wskazuje na potrzebę sprawdzenia (nawet na wszelki wypadek), jaki tytuł prawny przysługuje do danego mieszkania. Jeszcze stosunkowo niedawno spółdzielnie mieszkaniowe miały w „swych zasobach” (potocznie rzecz ujmując) głównie, a niekiedy wyłącznie, mieszkania, do których komuś przysługiwało określone „spółdzielcze prawo do lokalu”. Aktualnie spółdzielnie mieszkaniowe niekiedy zarządzają sprawami wspólnot mieszkaniowych, w których właścicielami lokali są inne podmioty niż spółdzielnia mieszkaniowa. Praktycznie rzecz biorąc, w grę wchodzi własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustawowe określenie własności zawarto w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – jeżeli własność przysługuje więcej niż jednej osobie, to występuje współwłasność (od art. 195 do art. 221 K.c.). Różne „spółdzielcze prawa do lokalu” są zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – czasem zwanych „prawami na rzeczy cudzej”. Niezależnie od dość częstych ujęć potocznych właścicielem lokalu (niekiedy budynku) w takim przypadku jest spółdzielnia mieszkaniowa, której uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) są ograniczane na rzecz osób, którym przysługuje określone „spółdzielcze prawo do lokalu” – prawa takie dokładniej uregulowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Kontekst dziedziczenia wskazuje na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (o ile chodzi o „spółdzielcze prawo do lokalu”).

W świetle orzecznictwa sądowego przepisy o własności (art. 140 i następne K.c.) mają odpowiednie zastosowanie do użytkowania wieczystego oraz do ograniczonych praw rzeczowych (zwłaszcza do tych, które uprawniają do używania cudzej rzeczy). To podejście dotyczy również współwłasności (art. 195 i następne K.c.) oraz przysługiwania więcej niż jednej osobie ograniczonego prawa rzeczowego (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Jeżeli nawet określone zagadnienia (np. w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) nie zostały wprost uregulowane w przepisach prawnych z zakresu ograniczonych praw rzeczowych, to odpowiednio (czyli przez analogię) należy korzystać z przepisów o własności (w tym o współwłasności, jeżeli ograniczone prawo rzeczowe przysługuje więcej niż jednej osobie). Z uwagi na powyższe informacje dotyczące współwłasności oraz współwłaścicieli mają odpowiednie zastosowanie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Spłata zadłużenia mieszkaniowego

Jeżeli tytułem prawnym do odnośnego mieszkania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to proponuję zwrócić szczególną uwagę na art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, którego ustęp 6 stanowi: „Za opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu”. Zarówno w przypadku współwłasności, jak i przysługiwania więcej niż jednej osobie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu duże znaczenie (w tym praktyczne) ma treść artykułu 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Z uwagi na ten przepis proszę spodziewać się żądania (być może na drodze sądowej) od każdego ze współwłaścicieli spłaty zadłużenia „mieszkaniowego” stosownie do wielkości udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu) – niezależnie od tego, kto oraz w jakim zakresie używa rzeczonego lokalu. Dla Państwa (jako współwłaścicieli) duże znaczenie ma to, kto korzysta z tegoż mieszkania. Wiąże się to z art. 206 K.c. („Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”), w którym przewidziano podział rzeczy wspólnej do używania rzeczy wspólnej – taki podział może zostać dokonany także w sposób domyślny (po łacinie: per facta concludentia).

Można wyróżnić „sferę wewnętrzną” oraz „sferę zewnętrzną” w związku ze wspólnym przysługiwaniem tytułu prawnego do rzeczy (np. do lokalu). Dla Pana (jako jednego ze współwłaścicieli) szczególnie ważna jest „sfera wewnętrzna”.

Obowiązki wynikające z posiadania mieszkania

Z uwagi na powyższe dla podmiotu zarządzającego daną nieruchomością wspólną (w tym dla Panu znanej spółdzielni mieszkaniowej) zupełnie obojętne może być to, jak (nie) układają się relacje między osobami, którym przysługuje tytuł prawny do lokalu. Podmiot ten jest uprawniony żądać właściwego rozliczania się – czy to ze wspólnotą mieszkaniową, czy to z (Panu znaną) spółdzielnią mieszkaniową – część przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ułatwia spółdzielniom mieszkaniowym prowadzenie spraw wspólnot mieszkaniowych, które powstały „na bazie” dawnych „bloków spółdzielczych”, chociaż sprawy wspólnot mieszkaniowych (zwłaszcza tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych) powinny być prowadzone głównie według przepisów ustawy o własności lokali.

To, co dotyczy ponoszenia przez Państwa ciężarów związanych z innymi mieszkaniami, jest prawnie obojętne w zakresie Państwa uprawnień i obowiązków dotyczących mieszkania. Państwo mają różne obowiązki – wywiązywanie się z jednych obowiązków (np. dotyczących innych mieszkań) nie zwalnia z obowiązków dotyczących tegoż mieszkania. W świetle opisu sytuacji teraz praktycznie szczególnie ważne okazują się obowiązki z zakresu „sfery zewnętrznej” (szczególnie z uwagi na art. 207 K.c.). Oczywiście, Państwu przysługują również uprawnienia ze współwłasnością związane – w opisanym przez Pana kontekście sytuacyjnym chodzi głównie o rozliczenia w gronie współwłaścicieli lokalu (a więc o zagadnienie z zakresu „sfery wewnętrznej”).

Praktycznie rzecz biorąc, istotnym wyzwaniem może okazać się brak odpowiednio dokładnych regulacji prawnych. Chodzi głównie o określenie, które ciężary (w rozumieniu art. 207 K.c.) obciążają wszystkich współwłaścicieli lokalu (np. mieszkania), a które tych współwłaścicieli, którzy z lokalu korzystają. Artykuł 207 K.c. sformułowano syntetycznie (w dodatku parę dziesięcioleci przez uchwaleniem i wejściem w życie ustawy o własności lokali). Dlatego przydaje się analizowanie poszczególnych rodzajów świadczeń (które da się zaliczyć do ciężarów). O ile podatki (np. podatek od nieruchomości), opłatę za użytkowanie wieczyste lub „opłatę przekształceniową” (dotyczącą przekształcenia użytkowania wieczystego we własność) da się rozsądnie „przyporządkować” do ciężarów „do podział” stosownie do wielkości udziałów (art. 204 K.c. w związku z art. 207 K.c.), o tyle części ciężarów mogą dotyczyć kontrowersje. Na tak zwany pierwszy rzut oka wpłaty na „fundusz remontowy” da się również „przyporządkować do art. 207 K.c.” (skrótowo rzecz ujmując), ale zdarza się (i to prawdopodobnie dość często) pokrywanie z „funduszu remontowego” kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a takie koszty na ogół wiążą się z używaniem lokalu. Nie można wykluczyć także takiego podejścia, że również utrzymanie bieżące nieruchomości leży w interesie wszystkich współwłaścicieli lokali. Za to „opłaty licznikowe” (bez wchodzenia w szczegóły) z reguły obciążają tego, kto z lokalu korzysta (przydaje się także zawieranie umów na dostawy „mediów” przez osoby korzystające z lokalu). Biedność ustawodawcy (w tym zakresie) przyczynia się do wyzwań.

Zebranie odpowiednich dowodów

Jeżeli Państwo spłacą „zadłużenie mieszkaniowe” (a prawdopodobnie tak się stanie), to przyda się zadbanie o dowody, zwłaszcza o dowody z dokumentu – art. 74 K.c. w związku z art. 244 i następnymi Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Takie dowody przydadzą się szczególnie w sprawie rzeczywiście spornej, w której duże znaczenie praktyczne ma wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Przede wszystkim, chodzi o to, by bezproblemowe stało się udowodnienie, kto oraz ile wpłacił. Wobec tego proponuję unikać „składek”, wpłat wspólnych (np. z ograniczeniem się do ogólnego wskazania „wpłaty współwłaścicieli”), a zwłaszcza wpłacania ze wskazywaniem wyłącznie danych osobowych tego ze współwłaścicieli, który korzysta z danego mieszkania.

Dowody mogą się przydać np. w procesie o zapłatę – albo w procesach o zapłatę (jeżeli z żądaniem zapłaty wystąpi więcej niż jedna osoba) – lub w związanych ze zniesieniem współwłasności (art. 210 i następne K.c.) rozliczeniach. W przepisach proceduralnych z zakresu zniesienia współwłasności (art. 617 i następne K.p.c.) – a dokładnie w art. 618 K.p.c. (mającym zastosowanie także np. w postępowaniu o dział spadku) – przewidziano możność rozliczenia związanych ze współwłasnością roszczeń w dotyczącym zniesienia współwłasności postępowaniu sądowym. Z takimi żądaniami (dotyczącymi nakładów oraz związanych z używaniem rzeczy wspólnej) należy wystąpić w postępowaniu sądowym (a nie po jego zakończeniu!).

Od Państwa (jako współwłaścicieli) zależy, czy oraz kto wystąpi z określonymi roszczeniami (czy to dotyczącymi „tylko” zapłaty, czy to z wnioskiem o zniesienie współwłasności). Być może w ramach przewidzianych w art. 618 K.c. żądań zostałyby przedstawione nie tylko wydatki (w tym związane ze spłatą „zaległości w opłatach”), ale również wyliczenia dotyczące tego, że wyłącznie jeden ze współwłaścicieli używa danego mieszkania (w związku z czym inni współwłaściciele domagają się określonej „gratyfikacji”, np. związanej z przeciętną wysokością czynszu najmu na danym obszarze w mieszkaniach o bardzo podobnym standardzie). Wyroki w procesach o zapłatę mogłyby zostać wykonane przez komornika sądowego, a rozliczenia związane ze zniesieniem współwłasności prawdopodobnie doprowadziłyby do tego, że używający danego mieszkania współwłaściciel otrzymałby (czy to po sprzedaży mieszkania, czy to w ramach spłat) kwotę odpowiednio niższą od „wskazywanej” jedynie przez jego wielkość udziałów.

Proszę pamiętać o szansie na ugodę. Ustawowe uregulowanie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) zakłada „wzajemne ustępstwa”. Do ugody (aktualnie ewentualnej) mogłoby dojść np. wskutek mediacji lub po zawezwaniu do próby ugodowej przed sądem rejonowym (art. 184 K.p.c. – art. 186 K.p.c.); wezwaniu do ugody należy przedstawić propozycję ugodową. Niejako na marginesie warto dodać to, że właściciel (albo współwłaściciel) lokalu nie płaci czynszu. Niestety, czasem można spotkać się z odmiennym podejściem w zarządzaniu domami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.