• Data: 2024-05-08 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dwóch braci było właścicielami nieruchomości (50/50). Jeden z nich zmarł, zostawiwszy długi przekraczające wartość spadku. Część tych długów jest wpisana w hipotekę nieruchomości (przekraczają połowę wartości nieruchomości) – w tym niektóre z zastrzeżeniem, że są na części nieboszczyka. Jak przeprowadzić postępowanie spadkowe, żeby drugi z braci „odzyskał” swoją połowę bez obciążenia hipotecznego?
Najpierw należy odnaleźć spadkobierców i przeprowadzić postępowanie spadkowe.
W świetle art. 922 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) w skład spadku wchodzą, a w konsekwencji podlegają dziedziczeniu, określone prawa i obowiązki majątkowe. Przyjęcie takiego uregulowania oznacza, że zasadą jest, że na spadkobierców przechodzą w drodze dziedziczenia pewne prawa podmiotowe oraz pewne obowiązki.
Zgodnie natomiast z art. 931 K.c.:
„§ 1. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
§ 2. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych”.
Według art. 932:
„§ 1. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek, rodzice i rodzeństwo.
§ 2. Udział spadkowy małżonka, który dziedziczy w zbiegu bądź z rodzicami, bądź z rodzeństwem, bądź z rodzicami i rodzeństwem spadkodawcy, wynosi połowę spadku”.
Stosownie do art. 935:
„§ 1. W braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy cały spadek przypada jego małżonkowi.
§ 2. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom, rodzeństwu i zstępnym rodzeństwa.
§ 3. W braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić lub ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu”.
Dopiero po wskazaniu spadkobiercy możliwe jest składanie wniosku o dział spadku – zniesienie współwłasności.
Hipoteka – o ile nie wyraził na nią zgody drugi współwłaściciel – nie obciąża części należącej do innej osoby niż dłużnik.
Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie: u.k.w.h.) istnieje pięć możliwych przedmiotów hipoteki.
Na początku trzeba wymienić nieruchomość – jest to najczęściej spotykany w praktyce przedmiot hipoteki, nazywany wręcz klasycznym, modelowym. Przedmiotem zabezpieczenia może być tylko oznaczona nieruchomość (zasada szczegółowości hipoteki), dla której prowadzona jest księga wieczysta (z uwagi na fakt, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis do księgi wieczystej). Nie jest więc dopuszczalne obciążenie hipoteką całego majątku dłużnika albo kilku (ogółu) jego nieruchomości itp.
Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową oraz lokalową. Dwie ostatnie stanowią odrębne nieruchomości, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. art. 235 K.c.). Do ustanowienia hipoteki na nieruchomości budynkowej lub lokalowej konieczne jest także ustanowienie hipoteki na prawie związanym z prawem własności budynku lub lokalu (np. na prawie użytkowania wieczystego). Jeżeli nie można ustanowić hipoteki na tym prawie, to wówczas nie można także ustanowić hipoteki na nieruchomości budynkowej lub lokalowej z prawem tym związanym (np. na prawie użytkowania). Hipoteka wraz z nieruchomością obciąża: jej części składowe, jej przynależności oraz niektóre roszczenia okresowe (np. czynsz najmu) należne właścicielowi nieruchomości obciążonej (zobacz art. 84-90 u.k.w.h.).
Hipoteką można też obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela (szerzej zob.: J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, w: „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 2002 r., z. 1, s. 141 i n.) – wynika z tego, że:
Trzecim przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste – hipoteka obciąża także budynki i inne urządzenia wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowiące własność użytkownika wieczystego. Dopuszczalne jest także ustanowienie hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym.
Hipotekę można też ustanowić na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (szerzej: H. Nowara-Bacz, Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki na spółdzielczych prawach do lokalu, w: „Rejent” 1992 r., nr 11, s. 35 i n. oraz T. Filipiak, Spółdzielcze prawa do lokali jako przedmiot hipoteki, w: „Rejent” 1993 r., nr 3-4, s. 26 i n.) – z uwagi na możliwość ustanowienia hipoteki na tych prawach, nie mogą one być przedmiotem zastawu (uchwała Sądu Najwyższego z 28 października 1993 r.; III CZP 145/93; OSP 1994 nr 7-8, poz. 137). Następstwem wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie hipoteki, wierzycielom hipotecznym przysługuje za to ustawowe prawa zastawu na roszczeniach byłego użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 u.k.w.h.).
Przedmiotem hipoteki może zostać wreszcie wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat) – subintabulat polega na tym, że wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka na nieruchomości X, zabezpiecza swoją wierzytelnością hipoteczną wierzytelność Y. W następstwie tego Y może ustanowić kolejną hipotekę na przysługującej mu wierzytelności (zob.: A. Śmieja, Zalety i słabość hipoteki na tle ogólnej charakterystyki instytucji, w: „Rejent” 1995 r., nr 1, s. 153; szerzej P. Machnikowski, Hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w: „Rejent” 2000 r., nr 3, s. 98 i n.). Wierzyciel mający takie zabezpieczenie może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może także żądać zaspokojenia z nieruchomości (art. 1082 u.k.w.h.). Ponadto spłata wierzytelności obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzytelność nie była jeszcze wymagalna.
Obecnie możliwa będzie egzekucja – na wniosek wierzycieli zmarłego – tylko z jego udziału.
Drugi, pozostały przy życiu współwłaściciel może:
W każdym wypadku pozostały współwłaściciel pozostaje z własnym udziałem. Jeśli nie wyrażał zgody na obciążenie – hipoteka nie może naruszać jego własności.
Przypadek Pani Anny i Jej Brata
Pani Anna i jej brat byli współwłaścicielami mieszkania po ich zmarłej matce. Niestety, brat Anny zmarł, pozostawiając po sobie długi, które przekraczały wartość jego części mieszkania. Długi te zostały zabezpieczone hipoteką na jego połowie mieszkania. Pani Anna, chcąc uniknąć przejęcia długów, skorzystała z możliwości odrzucenia spadku po bracie, dzięki czemu uniknęła przejęcia jego długów, a hipoteka dotyczyła tylko udziału brata.
Pan Marek Decyduje o Wykupie
Pan Marek był współwłaścicielem domu ze swoim zmarłym ojcem. Po śmierci ojca, okazało się, że jego udział w nieruchomości został obciążony hipoteką z powodu niespłaconych kredytów. Aby odzyskać pełną kontrolę nad domem, Marek zdecydował się na wykupienie udziałów spadkobierców ojca. Zorganizował ocenę wartości nieruchomości i zaproponował spłatę odpowiedniej kwoty, po czym przeprowadził proces zniesienia współwłasności, co pozwoliło mu na pełne przejęcie własności.
Rozwiązanie Problemu Hipoteki przez Spłatę Długu
Bracia Kamil i Jakub odziedziczyli po dziadku nieruchomość. Niestety, Jakub zmarł, zostawiając swoją część nieruchomości obciążoną hipoteką. Kamil, chcąc uniknąć komplikacji i zachować nieruchomość w rodzinie, zdecydował się spłacić dług hipoteczny brata. Po konsultacji z prawnikiem i bankiem, udało mu się negocjować warunki spłaty długu, po czym przeprowadził formalności prawne, aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie nieruchomości obciążonej hipoteką spadkową? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online i profesjonalnego sporządzania pism, aby bezpiecznie i efektywnie zarządzać Twoją nieruchomością spadkową. Kontaktuj się z nami już dziś! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1993 r.; III CZP 145/93; OSP 1994
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
