• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Odziedziczyliśmy z żoną dom. Od wielu lat mieszka w nim wujek (ale nie jest właścicielem czy nie ma służebności ani dożywocia). Zajmuje jeden pokój, który jest bardzo zaniedbany. Czy możemy mu zrobić osobne wejście bezpośrednio do pokoju i udostępnić toaletę zewnętrzną? Jak sobie poradzić z takim uciążliwym lokatorem? Dodam, że wujek nie dokłada się do utrzymania ani remontów.
Nie ma podstaw do pociągania wujka do dokładania się do rozliczenia wszelkich remontów. Nie jest on właścicielem, prawnie nie da się go obciążyć kosztami wszystkich nakładów na nieruchomość.
Jak rozumiem, wujek używa nieruchomości na zasadzie użyczenia. Umowa użyczenia jest co do zasady umową nieodpłatną, mimo to art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, iż biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Wujek jako biorący do używania powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy – części domu, jako normalne następstwo korzystania z rzeczy. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 wskazuje się koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw.
Zobacz również: Umowa o dożywocie a zachowek
Aby zmienić dotychczasowy sposób używania lokalu, należy wypowiedzieć dotychczasowe użyczenie. Ograniczyć korzystanie z łazienki czy z części używanych dotychczas wspólnie. Nie można go samowolnie wykluczyć z korzystania z pomieszczeń poprzez wykucie mu osobnego wejścia i przekazanie do używania WC na zewnątrz.
Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie: pisemnej, ustnej, a także przez czynności faktyczne (łac. per facta concludentia).
Zgodnie z art. 710 „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.
Stosownie natomiast do treści art. 715 „jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”. Zgodnie zaś z art. 716 „jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.
W doktrynie ugruntował się pogląd, że jeżeli umowa zawarta na czas nieoznaczony nie określa celu użyczenia (takie określenie nie należy do essentialia negotii umowy użyczenia), wówczas możliwe jest wypowiedzenie w terminie uwzględniającym interesy obu stron (tak Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 2, s. 383; J. Gudowski, w: Komentarz 2011, I, s. 497). Specyfika umowy użyczenia, w której jedna strona bez żadnego ekwiwalentu zmuszona jest do rezygnacji z korzystanie ze swojego prawa, powoduje, że dający w użyczenie nie może być pozbawiony możliwości rozwiązania istniejącego stosunku prawnego.
W doktrynie prezentowany jest również pogląd, zgodnie z którym jeżeli przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wówczas stosując przez analogię przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, dotyczący terminów wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, należy uznać, iż taką bezterminową umowę użyczenia można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. (por. Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia Zobowiązania, tom II, praca zbiorowa, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1997, s. 221).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
