Zabezpieczenie mieszkania przed sprzedażą po śmierci małżonka

Jak uniemożliwić dzieciom sprzedaż mieszkania ze spadku po jednym z małżonków aby zabezpieczyć drugiego z nich

Małżonkowie będący we wspólności majątkowej mogą rozporządzić majątkiem na wypadek śmierci. W tym celu mogą spisać testamenty, ale muszą to być dwie osobne deklaracje. Jeden wspólny testament małżeński będzie nieważny.

Testament może zostać sporządzony tylko przez jednego testatora. Jeśli żaden nie zostanie sporządzony – do skutku dojdą przepisy prawa spadkowego, czyli dziedziczenie ustawowe. A nie o to Państwu chodzi.

Wyjściem może być ustanowienie zapisu. Spadkodawca może nałożyć na obciążonego zapisem obowiązek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na korzyść zapisobiercy. Np. służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania.

Zapisem nazywane jest rozrządzenie testamentowe polegające na nałożeniu na spadkobiercę lub zapisobiercę obowiązku spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz innej osoby. Osoba ta nie staje się spadkobiercą, a jedynie uzyskuje pewną korzyść, z reguły kosztem majątku spadkowego (problematykę zapisu szeroko omawia E. Niezbecka: Zapis).

Cechy charakterystyczne zapisu to:

1. ustanowienie w testamencie; źródłem zapisu nie może być inna czynność prawna,
2. dokonanie na rzecz oznaczonego podmiotu; nie jest dopuszczalne przeznaczenie przez spadkodawcę korzyści majątkowej osobie nie oznaczonej,
3. nałożenie na podmiot obciążony obowiązku spełnienia określonego świadczenia majątkowego.

Zobacz również: Czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę?

Testament z określonymi obowiązkami wobec pozostałego przy życiu małżonka

Skutkiem prawnym ustanowienia zapisu jest powstanie w chwili otwarcia spadku stosunku zobowiązaniowego pomiędzy spadkobiercą lub zapisobiercą obciążonym zapisem a zapisobiercą. Wymagalność roszczenia zapisobiercy jednak powstaje w zasadzie niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu – por. art. 970.

Polskie prawo nie przewiduje powstania bezpośrednio skutków rzeczowych zapisu (łac. legatum per vidicationem). Nawet wtedy, gdy przedmiotem zapisu jest rzecz oznaczona co do tożsamości, własność nie przechodzi automatycznie na zapisobiercę. Nabywa on jedynie roszczenie o przeniesienie własności. Do przejścia własności przedmiotu zapisu niezbędna jest umowa przenosząca własność. Jak wskazał Sąd Najwyższy (orzeczenie z 6 kwietnia 1998 r., sygn. akt I CKU 35/98, niepubl.), w przypadku zapisu nie wchodzi w rachubę „przyznanie” w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku określonych przedmiotów majątkowych zapisobiercy.

Ale nie jest to możliwe, jeśli pozostały przy życiu małżonek będzie współwłaścicielem nieruchomości. Własność nieruchomości musi przejść na osobę trzecią, czyli np. dzieci zmarłego. W zapisie można zobowiązać ich do ustanowienia służebności mieszkania na rzecz drugiego małżonka.

Ustanowienie służebności mieszkania

Służebność gruntowa zawsze obciąża całą nieruchomość, nigdy zaś udział w jej własności. W konsekwencji niedopuszczalne jest ustanowienie służebności na udziale we współwłasności. Nie jest również możliwe ustanowienie służebności między współwłaścicielami nieruchomości, którzy dokonali tzw. podziału do używania (tzw. quoad usum).

Najprostszym rozwiązaniem byłoby przepisanie nieruchomości na dzieci obecnie, np. w drodze dożywocia, ustanowienie służebności mieszkania w lokalu czy nieruchomościach. Jeśli służebność obejmie całą nieruchomość – nikt nie ruszy pozostałego przy życiu małżonka, do jego śmierci.

Nie ma możliwości rozporządzenia majątkiem testamentami w sposób inny niż wskazanie małżonka. Ale nie jest to korzystne rozwiązanie dla spadkobierców zmarłego jako pierwszy.

Proponuję, aby każdy z małżonków spisał testament, wskazując swoje własne dzieci czy swoich spadkobierców, nakładając na nich określone obowiązki wobec pozostałego przy życiu małżonka. Rodzeństwo zmarłego nie dziedziczy, jeśli zmarły posiada dzieci i przyjmą one spadek.

Zobacz również: Umowa dożywocia a zachowek dla rodzeństwa

Przykłady

Historia Anny i Jana
Anna i Jan byli małżeństwem od 20 lat, każde z nich miało dzieci z poprzednich związków. Po śmierci Jana jego dorosły syn zażądał swojej części spadku, co mogło zmusić Annę do sprzedaży mieszkania. Na szczęście Jan wcześniej ustanowił zapis testamentowy, który przyznał Annie dożywotnią służebność mieszkania. Dzięki temu mogła w nim spokojnie mieszkać do końca życia, a podział majątku nastąpił dopiero po jej śmierci.

Sprawa pana Marka
Marek poślubił Ewę w późnym wieku. Chcąc zabezpieczyć ją po swojej śmierci, sporządził testament, w którym przekazał jej prawo użytkowania mieszkania dożywotnio. Jego synowie nie mogli sprzedać mieszkania, dopóki Ewa w nim mieszkała. Mimo początkowego sprzeciwu dzieci, sąd uznał testament za ważny, co uchroniło wdowę przed koniecznością wyprowadzki.

Katarzyna i Tomasz – uniknięcie sporów rodzinnych
Katarzyna i Tomasz byli zgodnym małżeństwem, ale każde miało po dwoje dzieci z poprzednich związków. Oboje sporządzili testamenty z zapisem, że po śmierci jednego z nich, drugie otrzymuje dożywotnie prawo do mieszkania. Kiedy Tomasz zmarł, jego dzieci zaakceptowały warunki testamentu, unikając konfliktów i konieczności sprzedaży mieszkania. Dzięki temu Katarzyna mogła nadal spokojnie mieszkać w swoim domu.

Podsumowanie

Zabezpieczenie mieszkania przed sprzedażą po śmierci jednego z małżonków wymaga odpowiedniego zaplanowania i sporządzenia testamentów. Brak takiego zabezpieczenia może skutkować koniecznością podziału spadku zgodnie z przepisami prawa, co może zmusić pozostałego przy życiu małżonka do sprzedaży nieruchomości w celu spłaty spadkobierców. Skutecznym rozwiązaniem jest ustanowienie zapisu testamentowego, który przyznaje drugiemu małżonkowi dożywotnie prawo użytkowania mieszkania lub służebność osobistą. Takie zapisy uniemożliwiają dzieciom sprzedaż nieruchomości do momentu śmierci drugiego małżonka. Kluczowe jest także wcześniejsze przeanalizowanie różnych form rozporządzenia majątkiem, aby uniknąć przyszłych sporów rodzinnych i zapewnić stabilność dla współmałżonka.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w zabezpieczeniu swojego majątku i ochronie bliskich przed niechcianymi konsekwencjami prawnymi? Skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy kompleksowe wsparcie w zakresie sporządzania testamentów, zapisów testamentowych oraz zabezpieczania nieruchomości przed sprzedażą po śmierci jednego z małżonków. Nasza pomoc jest szybka, dyskretna i dostosowana do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami już dziś i zapewnij sobie oraz swoim bliskim spokój i bezpieczeństwo.