• Data: 2024-12-27 • Autor: Janusz Polanowski
Rodzice wspólnie wybudowali dom przed ponad 40 laty. Mieli nas dwoje: mnie i moją starszą siostrę. W 1989 r. wyprowadziłem się z domu, ponieważ stosunki z siostrą pogorszyły się po jej wyjściu za mąż. Wyjechałem z Polski i po dziś dzień mieszkam za granicą. Ojciec zmarł kilka lat temu, matka żyje, ma 80 lat. Od niej właśnie dowiedziałem się ostatnio, że ojciec zapisał siostrze, w wielkiej tajemnicy przede mną, cały dom. Wprost nie mogę w to uwierzyć i chciałbym to jakoś zweryfikować. Zawsze byłem w bardzo dobrych stosunkach z rodzicami tylko z siostrą mam nie po drodze. Jak można się dowiedzieć, kto jest teraz właścicielem rodzinnego domu, czy był jakiś testament, czy jakaś inna umowa? Jaka jest moja sytuacja prawna i jakie mam możliwości?
W przedstawionej sprawie do pozyskania jest spory zakres informacji. Część z nich być może uda się uzyskać zdalnie, ale proszę liczyć się z potrzebą skorzystania z pomocy kogoś, kto będzie Pana wspierał w Polsce. Teraz trudno twierdzić, czy potrzebne okaże się udzielenie pełnomocnictwa – art. 98 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Pewne sprawy ktoś obdarzony przez Pana zaufaniem mógłby załatwiać we własnym imieniu – chodzi zwłaszcza o pozyskiwanie dokładniejszych danych z zakresu ewidencji gruntów i budynków. Część informacji można pozyskać zdalnie, wystarczy znajomość lokalizacji danych nieruchomości.
Księgi wieczyste są jawne; można się z nimi zapoznać np. przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych. Korzystając z tej przeglądarki, należy znać numer księgi wieczystej. Jeśli Pan tego numeru (numerów) nie zna, być może ktoś z grona rodzinnego poda go Panu. Czasem numery ksiąg wieczystych wskazywane są w systemach informacji geodezyjnej. Numer księgi wieczystej można pozyskać w starostwie (lub w urzędzie miasta na prawach powiatu). Warto zwracać uwagę na różne szczegóły (w tym oznaczenia aktów notarialnych lub innych dokumentów, które są podstawą wpisu w księdze wieczystej. Aktualny system informatyczny ksiąg wieczystych często nie zawsze zawiera komplet danych z okresów sprzed migracji ksiąg wieczystych do aktualnego systemu elektronicznego; dawniejsze dane zawarte są w poprzedniej (papierowej) wersji księgi wieczystej (dostępnej w wyznaczonej czytelni sądowej). Aby uzyskać dostęp do dokumentów księgi wieczystej (np. do zgromadzonych tam odpisów aktów notarialnych), trzeba wykazać się interesem prawnym; ten aspekt może wpłynąć na decyzję o udzieleniu pełnomocnictwa.
Zbadanie stanu prawnego nieruchomości może się przydać; nie tylko w celu ustalenia, kto jest aktualnie jej właścicielem. Ustalenie informacji już historycznych może również pomóc w sprawdzeniu, kto dokonał przeniesienia własności na rzecz Pańskiej siostry. Bardzo często trwale z gruntem związane budowle (np. domy) są częściami składowymi gruntu (art. 47 K.c., art. 48 K.c.); wobec tego przeniesienie własności gruntu skutkuje przeniesieniem własności budynku (albo budynków). Jeżeli własność (art. 140 K.c.) nieruchomości (art. 46 K.c.) przysługiwała wyłącznie Pańskiemu ojcu, to on sam był uprawniony przenieść własność swego mienia na kogoś innego. W relacjach małżeńskich w Polsce często występuje ustawowy ustrój majątkowy (dość często zwany „wspólnością majątkową małżeńską”) – art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.); przydać może się przeanalizowanie zagadnień majątkowych w małżeństwie Pańskich rodziców (przez zestawienie art. 31 i następnych K.r.o. z sytuacją majątkową i zarobkową w ich małżeństwie). Regułą jest równość udziałów małżonków we wspólności majątkowej między nimi (art. 43 K.r.o.). Czasem zasadne okazuje się dochodzenie roszczeń w związku z „przesunięciami majątkowymi” między wspólnością majątkową małżeńską a majątkiem osobistym małżonka (art. 45 K.r.o.); wspominam o tym szczególnie w związku z Pańskimi słowami o wybudowaniu domu przez Pańskich rodziców (zwłaszcza w przypadku przysługiwania własności gruntu wyłącznie Pańskiemu ojcu).
Analiza księgi wieczystej (albo ksiąg wieczystych) powinna przyczynić się do sprawdzenia, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości; o ile treść księgi wieczystej jest aktualna (a różnie z tym bywa). Jeżeli Pańska siostra nabyła własność nieruchomości za życia Pańskiego ojca, to znaczy, że własność nieruchomości przeniesiono na podstawie umowy (oznaczenie aktu notarialnego z taką umową prawdopodobnie wskazano w księdze wieczystej). Należy sprawdzić, kto był zbywcą (wyłącznie Pański ojciec, ewentualnie oboje Pańscy rodzice). Nie można również wykluczyć ustanowienia Pańskiej siostry swym spadkobiercą testamentowym. W aktualnie obowiązującej wersji przepisów o sporządzaniu aktów poświadczenia dziedziczenia – art. 95a i następne Prawa o notariacie – zaakcentowano potrzebę udziału wszystkich (potencjalnych) spadkobierców ustawowych i brak przejawów poważnych sporów między takimi osobami. Dawniej przepisy o aktach poświadczenia dziedziczenia były mniej precyzyjne (skutkiem tego bywało spore zaskoczenie części osób z grona rodzinnego spadkodawcy). Regułą w postępowaniach sądowych z zakresu dziedziczenia jest wymóg formalnego udziału wszystkich (potencjalnych) spadkobierców – zdarzają się (w różnego rodzaju sprawach sądowych) problemy (np. związane z doręczeniami lub wskazaniem błędnego adresu); przepisy proceduralne o „sprawach spadkowych” skoncentrowano w art. 627 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Według aktualnie obowiązujących przepisów prawnych oficjalne stwierdzenie dziedziczenia należy ujawnić w odpowiednim rejestrze publicznie dostępnym (https://rejestry-notarialne.pl).
Zgodnie z (uregulowaną w art. 926 K.c.) regułą pierwszeństwa dziedziczenia testamentowego (art. 941 i następne K.c.) przed dziedziczeniem ustawowym (art. 931 i następne K.c.), rozrządzenie całym swym majątkiem przez spadkodawcę w testamencie (art. 941 i następne K.c.) skutkuje wyłącznie dziedziczeniem testamentowym. Jeżeli spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu, to ma miejsce po nim wyłącznie dziedziczenie ustawowe. Czasem dochodzi do dziedziczenia częściowo testamentowego oraz częściowo ustawowego. Informacje o części testamentów są wskazywane w rejestrze testamentów – dostęp (odpłatnie) do tej bazy danych jest możliwy po śmierci spadkodawcy w każdej kancelarii notarialnie na terytorium Polski. Różnie bywa z ujawnianiem testamentu. Jeżeli testament sporządzono w formie aktu notarialnego, to na ogół jest możliwość otrzymania odpisu aktu notarialnego z treścią testamentu; należy o to zawnioskować tam, gdzie przechowuje się oryginał aktu notarialnego (w kancelarii notarialnej, w sądowym wydziale ksiąg wieczystych, niekiedy w archiwum państwowym). W „sądzie spadku” powinna być szansa dowiedzenia się, czy doszło do oficjalnego stwierdzenia nabycia spadku; „sądem spadku” z reguły jest sąd rejonowy, na obszarze działania którego ostatnio zamieszkiwał spadkodawca.
W skład spadku (ustawowo określonego w art. 922 K.c.) wchodzi ogół składników majątkowych, które należały do spadkodawcy w czasie otwarcia spadku; do otwarcia spadku dochodzi w chwili śmierci spadkodawcy (art. 924 K.c.). Jeżeli człowiek coś (np. nieruchomość) zbył za swego życia, to na ogół taki składnik majątkowy nie wchodzi w skład spadku po nim (za wyjątkiem sytuacji, gdy stał się jego właścicielem ponownie i należał on do niego w czasie otwarcia spadku). W opisanej przez Pana sytuacji może chodzić o to, co zostało zbyte na rzecz Pańskiej siostry; przydać się może bardzo duża dokładność – także w celu sprawdzenia, co należało do Pańskiego ojca do jego śmierci.
Tak zwane przepisanie różnie się rozumie. W miarę prawidłowe rozumienie jest nieprecyzyjne – chodzi o zmianę właściciela na podstawie umowy, ale do przeniesienia własności może dojść na podstawie różnego rodzaju umów (nie tylko wskazanych przykładowo w art. 155 K.c.). Sporo osób utożsamia „przepisanie” z umową darowizny (art. 888 i następne K.c.). Czasem ludzie mają na uwadze takie umowne przeniesienie własności, za które „nie płaci się pieniędzy” (co także jest mało precyzyjne). Brak obowiązku zapłaty (zwłaszcza pieniędzmi) może występować – poza umową darowizny – także w przypadku (przykładowo wskazywanych) umów: dożywocia (art. 908 i następne K.c.) oraz uregulowanych w ustawach z zakresu ubezpieczeń społecznych rolników (chodzi o umowy, na podstawie których następca rolnika nabywa gospodarstwo rolne). Jak widać, przyda się duża precyzja w sprawdzaniu danych; także dlatego, że poza obliczaniem „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.) jest wartość składników majątkowych przeniesionych na podstawie umowy dożywocia oraz wyżej wzmiankowanych specyficznych „umów rolniczych”.
Jeżeli Pańska siostra została obdarowana przez ojca (albo przez oboje rodziców), to Panu może przysługiwać zachowek (art. 991 i następne K.c.). Samo potencjalne uprawnienie z tytułu zachowku nie jest równoznaczne z przysługiwaniem zachowku; czasem potrzebne okazują się bardzo dokładne obliczenia, w tym dotyczące „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.) – poza takimi obliczeniami są składniki majątkowe przeniesiona na podstawie: umowy dożywocia (ponieważ jest to umowa odpłatna) oraz umów „z następcą” (z uwagi na orzecznictwo sądowe). Warto zwrócić uwagę również na to, że z darowiznami (znacznej wartości) wiąże się specyficzny wariant roszczenia z tytułu zachowku – wariant zwany „wyrównaniem zachowku” (art. 991 K.c. w związku z art. 1000 K.c.).
Zwłaszcza w przypadku dziedziczenia ustawowego po Pańskim ojcu proszę bardzo poważnie brać pod uwagę przedawnienie roszczeń z tytułu zachowku po nim (w przypadku przysługiwania zachowku); według art. 1007 K.c., roszczenia z tytułu zachowku przedawniają się po upływie 5 lat (wcześniej po upływie trzech lat), licząc od: otwarcia spadku (dziedziczenie ustawowe) lub ogłoszenia testamentu (dziedziczenie testamentowe). Po przedawnieniu roszczenia dłużnikowi (np. zobowiązanemu z tytułu zachowki) przysługuje uprawnienie do zgłoszenia (postawienia) zarzutu przedawnienia (art. 117 K.c.) – na ogół prawnie skuteczne zgłoszenie zarzutu przedawnienia zamyka dochodzenie roszczenia na drodze prawnej.
Artykuł wyjaśnia, jak sprawdzić aktualny stan własności nieruchomości rodzinnej, gdy istnieją wątpliwości co do przekazania jej innym członkom rodziny. Dzięki dostępowi do ksiąg wieczystych, archiwów i pełnomocnictwa dla osoby w Polsce możliwe jest uzyskanie informacji o ewentualnym testamencie, darowiźnie lub umowie przenoszącej własność. W artykule omówiono, jakie kroki podjąć, aby w pełni zweryfikować stan prawny rodzinnego domu i poznać swoje możliwości w kontekście praw do zachowku lub roszczeń.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach związanych z własnością nieruchomości? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a my pomożemy! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
