• Data: 2024-10-02 • Autor: Marcin Sądej
W księdze wieczystej działki jako jedyny właściciel widnieje nieżyjąca od 12 lat babcia. Babcia nigdy nie napisała testamentu. Spadkobiercami są teoretycznie dwie córki babci, tj. moja mama, która mieszka tutaj od urodzenia (teraz mieszkam z nią ja jako córka i jeden z moich dwóch braci), oraz siostra mojej mamy, a więc jedna z córek babci – nie mieszka w tym domu ponad 30 lat. Wszelkie inwestycje w domu poczyniła moja mama mieszkająca z babcią. Mama brała kredyty na remonty itp. Ciotka nie „mieszała się” w sprawy tego domu kompletnie.
Po sprzedaży innej działki babci ciotka dostała jakąś część pieniędzy, tylko prawdopodobnie nie zostało to nigdy udokumentowane. Jakie kroki poczynić, żeby właścicielem stała się wyłącznie moja mama? Jak może przejąć dom w całości.
Ponieważ mama ma już swoje lata, zaproponowała, żebym zamieszkała z nią. Jak mam zabezpieczyć się prawnie, tak, żebym mogła inwestować w tę nieruchomość przynajmniej w połowie jak w swoją? Tak żeby po zwiększeniu jej wartości nie spłacać np. brata, który zażąda zachowku?
W pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z art. 924–925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
W myśl art. 1025 sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Należy zatem wskazać, że nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. To w tej dacie dochodzi do przejścia praw i obowiązków na spadkobierców. Późniejsze stwierdzenie spadku w drodze postanowienia sądu lub aktu poświadczenia dziedziczenia wydanym przez notariusza – będące podstawą do wpisu KW – jest jedynie aktem deklaratoryjnym, czyli potwierdzającym fakt nabycia spadku w chwili śmierci spadkodawcy.
Pierwszym krokiem celem uregulowania stanu prawnego jest zatem uzyskanie dokumentu potwierdzającego spadkobranie (ww. akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu o nabyciu spadku).
Taki dokument będzie podstawą wpisu do KW stwierdzającego, że spadkobiercy są aktualnymi współwłaścicielami nieruchomości. W dalszej kolejności jako współwłaściciele mogą dokonać zniesienia współwłasności w drodze np. zgodnego działu spadku.
Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu działu spadku spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do tego momentu przedmiot wspólności.
Tak więc na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
W konsekwencji na mocy zgodnego działu spadku możliwe jest przypisanie przedmiotu spadku na wyłączną własność jednego ze spadkobierców.
Jeżeli chodzi natomiast o zachowek, to, jak rozumiem, mówi Pani o swoim bracie. Aby wystąpił zachowek, muszą wystąpić określone okoliczności. Otóż zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.
W konsekwencji zachowek pojawia się w sytuacji, gdy spadkobierca ustawowy jest pominięty w testamencie.
W tym zakresie warto wskazać na treść art. 1008, gdzie czytamy, że „spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:
1) wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;
2) dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;
3) uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych”.
Należy pamiętać, że ewentualne nakłady na nieruchomość poniesione przez jednego spadkobiercę nie podlegają odliczeniu od zachowku. Tak też wyrok SA w Krakowie z 24.01.2018 r., sygn. akt I ACa 878/17:
„Powódka zarzucała, że z uwagi na skoncentrowanie się w jednym podmiocie (pozwanej) przymiotu zarówno wierzyciela, jak i dłużnika w odniesieniu do roszczenia o zwrot nakładów (konfuzja długu i wierzytelności), doszło do wygaśnięcia tegoż zobowiązania. Jest to stanowisko o tyle nietrafne, że nakłady te wpływają na wartość nieruchomości będącej przedmiotem spadku lub darowizny. W judykaturze wyrażono przekonanie, że jakkolwiek przepisy Kodeksu cywilnego, odnoszące się do instytucji zachowku nie wskazują, że obliczając zachowek Sąd ma brać pod uwagę nakłady poczynione przez stronę pozwaną do daty darowizny, jednakże uwzględnienie takich nakładów jest możliwe wówczas, gdy zobowiązany jako pozwany w procesie o zachowek wniósł o ich rozliczenie. (wyr. SA w Łodzi z 26.8.2015 r., I ACa 238/15). Pozwana domagała się rozliczenia nakładów poniesionych przez nią na przedmiotową nieruchomość do daty darowizny, oraz wysokość tych nakładów wykazała, zatem uwzględnienie ich przez Sąd pierwszej instancji nie może stanowić uchybienia”.
Uznanie wkładu finansowego mamy
Mama przez lata inwestowała w dom, remontowała go i dbała o jego stan, nie tylko poprzez własną pracę, ale także zaciągając kredyty na modernizacje. Siostra mamy (ciotka) od ponad 30 lat nie miała kontaktu z domem, nie dokonywała żadnych napraw ani inwestycji. W takim przypadku możliwe jest uregulowanie spadku poprzez dział spadku, w którym mama może zostać właścicielem domu, a siostra, jeśli wyrazi zgodę, otrzyma odpowiednią rekompensatę finansową za swój udział w nieruchomości.
Zgoda między spadkobiercami
Mama i ciotka uzgadniają, że mama przejmie dom na własność, a ciotka zrzeka się swojego udziału, ponieważ nie ma interesu w posiadaniu nieruchomości, z której od lat nie korzysta. Dział spadku może odbyć się w formie notarialnej, a mama uzyska pełne prawo własności do domu, co pozwoli jej bez przeszkód zarządzać majątkiem.
Ochrona interesów córki
Mama chce, aby córka mogła zainwestować w nieruchomość bez ryzyka spłaty innych członków rodziny w przyszłości. W takim przypadku mama może przeprowadzić dział spadku, stając się jedyną właścicielką domu, a następnie przekazać córce prawo do współwłasności w części lub całości, co zabezpieczy obie strony przed ewentualnymi roszczeniami ze strony pozostałych spadkobierców, takich jak brat czy ciotka.
Przejęcie domu przez mamę w całości wymaga formalnego uregulowania spadku, najlepiej poprzez dział spadku z udziałem wszystkich spadkobierców. Kluczowe będzie uzyskanie zgody siostry mamy na zrzeczenie się swojego udziału w nieruchomości, a także zabezpieczenie interesów córki, która planuje inwestować w dom. Dzięki tym działaniom mama będzie mogła stać się jedyną właścicielką nieruchomości, co ułatwi dalsze zarządzanie majątkiem.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w sprawach dotyczących dziedziczenia, działu spadku i ochrony majątku, aby pomóc Ci bezpiecznie uregulować kwestie spadkowe. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne wsparcie prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 24.01.2018 r., sygn. akt I ACa 878/17
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 26.8.2015 r., sygn. akt I ACa 238/15
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marcin Sądej
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
Zapytaj prawnika
