• Data: 2024-10-25 • Autor: Katarzyna Bereda
Działka zgodnie z treścią zapisów księgi wieczystej (KW) ma wielu właścicieli, jednak od kilkudziesięciu lat wszystkie te osoby nie żyją, a większość ich spadkobierców nie jest nam znana. Jednym ze współwłaścicieli wskazanym w treści księgi wieczystej jest mój nieżyjący dziadek, którego jedynym spadkobiercą był mój ojciec (również nie żyje) i ja wraz z siostrą i matką jesteśmy jedynymi spadkobierczyniami. Dysponujemy postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Rozważamy wystąpienie o wpisanie nas do księgi wieczystej w miejsce nieżyjącego krewnego (pradziadka), jednak nie mamy pewności, czy samo postanowienie wystarczy. Ta działka jest ważna, bo łączy nasze dwie nieruchomości mieszkalne z drogą publiczką. Bez udziału w tej działce nie mamy legalnego dostępu do drogi publicznej. Jest jeszcze drugi problem: w treści księgi wieczystej nazwisko mojego pradziadka jest błędnie zapisane – przekręcono jedną literkę. Ten błąd pojawia się w innych starych dokumentach – raz jest dobrze, raz źle. W tej sytuacji mamy kilka pytań:
Odpowiadając na Pani pytania zgodnie z kolejnością:
Ad. 1. Prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po tacie, a także postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez tatę po dziadku stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis zmiany właściciela nieruchomości w wydziale ksiąg wieczystych.
Ad. 2. W mojej ocenie wystąpi u Państwa problem związany z niezgodnością nazwiska i sąd wieczystoksięgowy nie będzie w stanie tego sprostować i odmówi wpisu z uwagi na rozbieżność. Dlatego powinny Panie wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie bowiem z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.”
Gdy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, jedynym sposobem na usunięcie tej niezgodności jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (tak też E. Gniewek, Księgi wieczyste, art. 10, Nb 4).
W wyniku uwzględnienia żądania określonego w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nastąpi obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 tejże oraz ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego (na temat art. 10 przywołanej ustawy zob. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, s. 163-222; E. Gniewek, Księgi wieczyste, art. 10; J. Kuropatwiński, Księgi wieczyste, s. 292-353; J. Pisuliński, w: J. Pisuliński (red.), Księgi wieczyste i hipoteka, s. 254-300).
Powództwo o usunięcie niezgodności można wytoczyć, jeżeli:
1) istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej, np. nie został wpisany jako współwłaściciel nieruchomości drugi małżonek, pomimo że nieruchomość została kupiona w trakcie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, nie wpisano jako współwłaściciela jednego ze wspólników spółki cywilnej,
2) prawo jest wpisane w księdze wieczystej błędnie, np. została wpisana błędna wielkość udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych (por. uchw. SN z 19.10.2017 r., III CZP 59/17, Legalis), jako współwłaściciel nieruchomości został wpisany drugi małżonek, pomimo że nieruchomość należy do majątku osobistego wyłącznie jednego małżonka, lub
3) w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie, np. wpisanie hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej małżeńską wspólność majątkową bez zgody drugiego małżonka, wpisane zostało dożywocie podczas, gdy nieruchomość została obciążona dożywotnią służebnością mieszkania.
Państwa przypadek można porównać więc do pkt 1 niniejszego wskazania, albowiem istnieje niezgodność w zakresie nazwiska właściciela, a więc dziadka i nazwisko to powinien sprostować sąd.
Podsumowując: powinna Pani skorzystać z powództwa o usunięcie niezgodności, albowiem po przeprowadzeniu postępowania dowodowego – którego nie ma w sądach wieczystoksięgowych – sąd może usunąć wadliwy wpis i dokonać zmiany właściciela. Postępowanie to niestety jest dłuższe niż postępowanie wieczystoksięgowe, dlatego proponuję w pierwszej kolejności złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o zmianę właściciela (może uda się dokonać wpisu pomimo wadliwego nazwiska) i załączyć dokumenty – oryginały prawomocnych postanowień o nabyciu spadku po tacie i po dziadku. Jeżeli otrzyma Pani odmowę, wtedy proszę skorzystać z powyższego powództwa.
Ad 3 i 4. Tak jak wskazałam, do wniosku o wpis należy załączyć oryginały prawomocnych postanowień o nabycie spadku po tacie i po dziadku. Wniosek składa się na formularzu i zaznacza odpowiednie rubryki.
Pani Anna odziedziczyła działkę po swojej babci. W księdze wieczystej babcia figuruje jako właścicielka, jednak jej nazwisko zapisano z błędem – brakuje jednej litery. Pani Anna złożyła wniosek o wpisanie siebie jako nową właścicielkę, ale sąd wieczystoksięgowy odrzucił wniosek z powodu rozbieżności w nazwisku. Konieczne było wniesienie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Pan Michał odziedziczył po swoim ojcu mieszkanie. W trakcie starań o wpisanie do księgi wieczystej okazało się, że nazwisko jego pradziadka, pierwotnego właściciela, było błędnie zapisane w dokumentach. Sąd odmówił dokonania wpisu bez uprzedniego sprostowania nazwiska. Pan Michał musiał wszcząć proces o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co znacznie opóźniło formalności.
Pani Katarzyna wraz z rodzeństwem chciała przeprowadzić wpis w księdze wieczystej dotyczący działki odziedziczonej po dziadkach. W trakcie analizy okazało się, że w księdze wieczystej nazwisko dziadka zapisano z błędem, co spowodowało, że sąd odrzucił wniosek. Aby naprawić błąd, Pani Katarzyna musiała złożyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W przypadku błędu w nazwisku wpisanym do księgi wieczystej, konieczne może być wniesienie powództwa o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Samo postanowienie o nabyciu spadku może nie wystarczyć do dokonania wpisu, jeśli nazwisko jest zapisane błędnie. Dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie dokumentacji i gotowość na dłuższy proces sądowy w celu sprostowania wpisu.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, w tym wniosków do ksiąg wieczystych i powództw o uzgodnienie ich treści z rzeczywistym stanem prawnym – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2017 r.,sygn.akt III CZP 59/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
