• Data: 2024-10-17 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Odziedziczyłyśmy z siostrą jednorodzinny dom wraz z działką po rodzicach (r. bud. 1981). Ja jestem zameldowana na pobyt stały i mieszkałam w tym domu z rodzicami od 10 lat roku i nadal mieszkam. Natomiast siostra ze swoją rodzina jest zameldowana i mieszka w innym mieście. Po śmierci rodziców mamy z siostrą notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, czekamy na korektę wpisu w księdze wieczystej. Problemem jest to, że nie mogę się z siostrą porozumieć w sprawie podziału spadku. Nie możemy razem mieszkać w tym domu (jedna kuchnia, jedna łazienka, jedno wejście do domu) z powodu różnicy charakterów i stylu życia. Nie mamy żadnych możliwości finansowych, żeby wspólnie zrobić remont i przerobić na dom dwurodzinny. Chcę siostrę spłacić, ale ona nie wyraża zgody na sprzedaż domu (bo kryzys i inflacja) ani na przyjęcie mojego mieszkania w bloku w rozliczeniu, o wartości zbliżonej do wartości połowy domu (według opinii licencjonowanego rzeczoznawcy), ani na spłatę należnej jej części gotówką. Siostra nie zgadza na moje propozycje, nie podając żadnego racjonalnego powodu ani swojej propozycji rozwiązania problemu.
Przewiduję duże trudności z porozumieniem się, czuję się zagrożona pod własnym dachem. Poza tym dom wymaga dużego remontu z racji zużycia i ocieplenia. Siostra grozi, że się sprowadzi do mnie wraz ze swoim mężem i dorosłym synem. Czy ma do tego prawo? W obecnej sytuacji są małe szanse na konstruktywny dialog. Proszę o informację, jakie mam prawa i jakie obowiązki wobec siostry? Jakie prawa i obowiązki ma moja siostra wobec mnie? Jak doprowadzić do podziału nieruchomości (spadku) i jak najszybciej się uniezależnić?
Oczywiście, że jest wyjście z sytuacji. Zgodnie z treścią art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Powyższy przepis wprowadza zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Może to nastąpić w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Gdy między współwłaścicielami istnieje zgoda co do zniesienia współwłasności, a także zgoda co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, dochodzi do zniesienia współwłasności w drodze umowy. Umowa znosząca współwłasność może zostać zawarta w dowolnej formie, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, wtedy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego; do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W braku porozumienia między współwłaścicielami na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu sądowym. Znosząc współwłasność, Sąd rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną rzecz i z tytułu korzystania przez nich z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów (por. uchwała Izby Cywilnej SN z dnia 22 marca 1991 r., sygn. akt III CZP 17/91). O rozstrzygnięciach sądu dotyczących dzielonego mienia decydują we wszystkich sprawach działowych, szeroko rozumianych (zniesienie współwłasności, dział spadku, podział majątku wspólnego małżonków), okoliczności istniejące w chwili podziału (zob. postanowienie SN z dnia 27 sierpnia 1979 r., sygn. akt III CRN 137/79).
W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem różnorodnych „sposobów" technicznych likwidacji stosunku współwłasności. W samym Kodeksie cywilnym (art. 211–212) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 621–625) wyróżniono i uregulowano - na użytek postępowania sądowego – trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej (art. 211). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 in principio) za spłatą pozostałych. Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej (art. 212 § 2 in fine).
Podział fizyczny domu, jak rozumiem, nie jest możliwy Uprawnienie to jest wyłączone, gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Sąd powinien dążyć do wydania postanowienia odpowiadającego woli wszystkich współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli może znaleźć zastosowanie wobec rzeczy podlegających podziałowi i jest to możliwe w razie „zgodnego zniesienia współwłasności, ponadto ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj rzeczy ruchomych, których nie da się podzielić, ale też nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności oraz załatwienie całokształtu stosunków jakie powstały pomiędzy współwłaścicielami.
Gdyby każda ze stron była zainteresowania przejęciem na wyłączną własność całej nieruchomości, sąd, rozstrzygając ten spór między stronami ocenia, która strona daje bezpieczeństwo szybkiej spłaty udziału uczestnika postępowania bez ryzyka niewypłacalności.
Jeśli jest Pani w stanie spłacić siostrę – sąd przyzna Pani nieruchomość. Nikt nie może zmusić Pani do pozostania we współwłasności. Ale siostra może dochodzić dopuszczenia jej do użytkowania domu. I ma do tego prawo. Proszę złożyć wniosek o dział spadku – zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Podział spadku po rodzicach może być źródłem konfliktów, zwłaszcza gdy współwłaściciele mają odmienne oczekiwania i nie potrafią dojść do porozumienia. W takiej sytuacji istnieje możliwość zniesienia współwłasności poprzez spłatę lub sprzedaż nieruchomości, zarówno w drodze umowy, jak i postępowania sądowego. Kluczowe jest znalezienie rozwiązania, które zaspokoi interesy obu stron, aby uniknąć długotrwałych sporów.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach spadkowych lub sporządzenia profesjonalnych pism? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko i wygodnie otrzymasz pomoc dostosowaną do Twoich potrzeb! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 1979 r., sygn. akt III CRN 137/79
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
