• Data: 2024-07-18 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Tata zmarł w lutym 2023 roku. W lipcu 2008 roku (praktycznie zaraz po śmierci mamy) zamieszkał razem ze mną i moją rodziną. Mieszkał z nami do śmierci. W miejscu swego stałego zameldowania pozostawił działkę o powierzchni 0,06 ha (która ma założoną księgę wieczystą) i postawiony na niej dom piętrowy, ok. 130 m2 (prawdopodobnie nie ma założonej księgi wieczystej). W domu mieszkał i mieszka nadal mój brat z rodziną. Do dzisiaj nie została przeprowadzona sprawa spadkowa. Tata mówił, że przekazał dom bratu, nie wspominał jednak w jakiej formie. Na początku tego roku udało mi się uzyskać numer księgi wieczystej. Okazało się, że działka jest zapisana na brata i jego żonę na podstawie umowy dożywocia z 2010 roku. Informacja o umowie dożywocia mną wstrząsnęła, ponieważ byłam przekonana, że przepisanie nastąpiło w postaci darowizny. Nawet nie nosiłam się z zamiarem dochodzenia swych praw, bo tata, mieszkając z nami, pomagał mi finansowo. Jednak pełen obraz sytuacji skłonił mnie do głębszej analizy. Podsumowałam pomoc taty i okazało się, że przez te 11 lat średnio miesięcznie dawał mi ok. 500 zł. Brat otrzymał działkę i dom o rynkowej wartości ok. 300 000 zł. Wygląda na to, że umowa dożywocia została sporządzona celowo, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami z mojej strony. Ewidentne jest również to, że brat w żadnym punkcie nie wywiązał się z umowy dożywocia: tata mieszkał i żył z nami, brat w żaden sposób nie zapewniał mu mieszkania, wyżywienia, światła, opału, nie pielęgnował go w chorobie, a tym bardziej nie sprawił pogrzebu. Czy w mojej sprawie można cokolwiek zrobić? Czy nie przegapiłam ustawowych terminów? Czy w wyżej opisanej sytuacji jest możliwe podważenie umowy dożywocia? Jeśli tak, jakie kroki powinnam podjąć?
Ciężko będzie Pani udowodnić, że umowa dożywocia była pozorna. To, że brat nie spełniał zapisów ustawy co do obowiązków wobec ojca, nie oznacza, że strony nie chciały zawrzeć umowy dożywocia. Liczy się bowiem cel w momencie podpisywania umowy. Zgodnie z brzmieniem art. 83 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”.
„Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. O pozorności danej umowy decydują okoliczności, które muszą występować w momencie składania przez strony oświadczeń woli. Czynność prawna pozorna charakteryzuje się trzema elementami, które muszą wystąpić łącznie: oświadczenie woli musi być złożone tylko dla pozoru, oświadczenie woli musi być złożone drugiej stronie, adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru. Złożenie oświadczenia woli dla pozoru oznacza, że osoba oświadczająca wolę w każdym wypadku nie chce, aby powstały skutki prawne, jakie zwykle prawo łączy ze składanym przez nią oświadczeniem. Brak zamiaru wywołania skutków prawnych oznacza, że osoba składająca oświadczenie woli, albo nie chce w ogóle wywołać żadnych skutków prawnych, albo też chce wywołać inne, niż wynikałoby ze złożonego przez nią oświadczenia woli. Ponadto, aby uznać czynność prawną za pozorną, adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na złożenie tego oświadczenia jedynie dla pozoru” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 16 kwietnia 2013 r., sygn. akt III A Pa 4/13). Gdy umowa jest przez obie strony wykonywana, nie może być mowy o jej pozorności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 1018/12).
Warunkiem skutecznego zakwestionowania wynikających z treści umowy dożywocia domniemań jest wykazanie faktu pozorności porozumienia. Stwierdzenie pozorności wymaga ustalenia braku zamiaru kreowania określonego stosunku prawnego. Ze względu na fakt, iż wystąpienie stanu nieważności czynności prawnej w oparciu o ustalenie pozorności stanowi wyjątek od zasady ogólnej, ustalenie okoliczności świadczących o pozorności musi być interpretowane ściśle, w oparciu o bezpośrednie dowody na to wskazujące.
Na początek należy odróżnić ogólnie umowę dożywocia od umowy darowizny. W przypadku umowy dożywocia, zgodnie z art. 908 § 1 K.c., „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Treść prawa dożywocia i zakres zobowiązania się nabywcy z reguły w sposób szczegółowy określa umowa dożywocia.
Z kolei przez umowę darowizny, której definicja uregulowana jest w art. 888 § 1 K.c., „darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Różnice w essentialiae negotii obu umów są istotne i zauważalne, w szczególności w odniesieniu do kwestionowanej umowy dożywocia. W przypadku umowy dożywocia, jako umowy dwustronnej, przeniesienie własności nieruchomości nie następuje pod tytułem darmym, ponieważ w zamian za swoje świadczenie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje określone świadczenia służące zaspokajaniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości. Istotą odpłatności umowy o dożywocie, odróżniającą ją od umowy darowizny, jest to, że zbywca dokonując przysporzenia, nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się choćby w zaoszczędzeniu przez zbywcę tych wydatków, które musiałby ponieść w związku z własnym utrzymaniem, gdyby nie doszło do zawarcia umowy dożywocia. Uzyskiwane przez dożywotnika świadczenia niewątpliwe mają określony walor finansowy, a tym samym przyjąć należy, że po stronie zbywcy nie dochodzi do bezpłatnego przysporzenia kosztem własnego majątku.
Umowa darowizny – wręcz przeciwnie – jest umową jednostronną, w ujęciu przepisu art. 888 K.c. umową, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa darowizny ma więc przyczynę w zamiarze darczyńcy, aby kosztem własnego majątku nieodpłatnie wzbogacić inną osobę. W umowie darowizny bezpłatność należy do essentialiae negotii. Brak takiego zamiaru (bezpłatnego przysporzenia) darczyńcy i porozumienia stron co do tego istotnego elementu umowy powoduje niedojście umowy do skutku, gdyż umowa darowizny nie może bez niego powstać. Świadczenie darczyńcy musi być subiektywnie i obiektywnie bezpłatne.
„O pozorności danej umowy decydują okoliczności, które muszą występować w momencie składania przez strony oświadczeń woli. Czynność prawna pozorna charakteryzuje się trzema elementami, które muszą wystąpić łącznie: oświadczenie woli musi być złożone tylko dla pozoru, oświadczenie woli musi być złożone drugiej stronie, adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru. Złożenie oświadczenia woli dla pozoru oznacza, że osoba oświadczająca wolę w każdym wypadku nie chce, aby powstały skutki prawne, jakie zwykle prawo łączy ze składanym przez nią oświadczeniem. Brak zamiaru wywołania skutków prawnych oznacza, że osoba składająca oświadczenie woli, albo nie chce w ogóle wywołać żadnych skutków prawnych, albo też chce wywołać inne, niż wynikałoby ze złożonego przez nią oświadczenia woli. Ponadto, aby uznać czynność prawną za pozorną, adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na złożenie tego oświadczenia jedynie dla pozoru” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 16 kwietnia 2013 r., sygn. akt III APa 4/13). Gdy umowa jest przez obie strony wykonywana nie może być mowy o jej pozorności (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 1018/12).
Jeśli brat pomógł ojcu, gdy ten zwrócił się o pomoc – nie ma mowy o pozorności. Aczkolwiek może Pani próbować podważyć umowę. Przepisy nie zawierają terminu, po którym nie można się powoływać na pozorność danej czynności prawnej. Tak więc na pozorność można się powoływać bez względu na upływ czasu. W razie sporu co do ważności czynności prawnej okoliczności te będą ustalane przez sąd.
Brak opieki nad dożywotnikiem
Jan Nowak, będący właścicielem sporej nieruchomości, podpisał w 2010 roku umowę dożywocia z synem, Marcinem. Zgodnie z umową, Marcin miał zapewnić Janowi dożywotnie utrzymanie, w tym mieszkanie, wyżywienie, opiekę medyczną i pomoc w codziennych sprawach. Jednakże od momentu podpisania umowy, Jan nadal mieszkał sam, a Marcin nie wywiązywał się z obowiązków wynikających z umowy. Jan musiał sam pokrywać koszty swojego utrzymania oraz opieki zdrowotnej. Po śmierci Jana, jego córka, Anna, postanowiła podważyć umowę dożywocia, argumentując, że była ona jedynie formalnością, a rzeczywista pomoc nigdy nie została zapewniona.
Ukryta darowizna
Maria Kowalska, po śmierci męża, postanowiła zabezpieczyć przyszłość swojej jedynej córki, Katarzyny. W 2015 roku podpisała z nią umowę dożywocia, przekazując jej mieszkanie w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. W praktyce jednak Katarzyna i jej rodzina nie zamieszkały z Marią ani nie zajęły się jej codziennymi potrzebami. Maria otrzymywała jedynie sporadyczną pomoc finansową od córki, która była bardziej symbolicznym gestem niż rzeczywistym wsparciem. Po kilku latach Maria zrozumiała, że umowa dożywocia była w rzeczywistości ukrytą darowizną, mającą na celu ominięcie podatków oraz roszczeń innych spadkobierców. Postanowiła złożyć wniosek o unieważnienie umowy w sądzie.
Umowa dla pozoru
Stanisław Zawadzki, będący wdowcem, posiadał dom, który chciał przekazać swojej wnuczce, Monice. W 2018 roku podpisali umowę dożywocia, na mocy której Monika miała zapewnić dziadkowi wszelkie potrzebne wsparcie do końca jego życia. W rzeczywistości Stanisław mieszkał w domu spokojnej starości, a Monika nigdy nie zajęła się jego utrzymaniem. Gdy inni członkowie rodziny dowiedzieli się o umowie, postanowili zainterweniować, twierdząc, że była ona zawarta jedynie dla pozoru i miała na celu jedynie formalne przekazanie nieruchomości bez rzeczywistych zobowiązań Moniki wobec Stanisława. Sąd po przeanalizowaniu sytuacji uznał umowę za nieważną ze względu na brak faktycznej realizacji jej warunków.
Podważenie umowy dożywocia jest możliwe, ale wymaga solidnych dowodów na jej pozorność i brak realizacji zobowiązań przez nabywcę. W opisanych przypadkach brak faktycznej opieki nad dożywotnikiem i próby ukrycia rzeczywistej darowizny mogą stanowić podstawę do unieważnienia takiej umowy. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić szanse na powodzenie w sądzie.
Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i przygotowywania pism procesowych, aby skutecznie podważyć umowę dożywocia i dochodzić swoich praw w sądzie. Skontaktuj się z nami, by uzyskać profesjonalną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 16 kwietnia 2013 r., sygn. akt III A Pa 4/13
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt I A Ca 1018/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
