Odkupienie udziału w spadku, jak ustalić wartość i przeprowadzić transakcję?
• Data: 2024-08-07 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Mąż zmarł kilka lat temu, miał córkę i syna, w trójkę odziedziczyliśmy mieszkanie. Pasierbica chce sprzedać swoją część spadku obcym, dlatego zaproponowałam jej, że sama odkupię jej udział. W chwili śmierci męża, szacowano, że każde z nas ma udział w wysokości ok. 35 tys. zł. Za ile należy odkupić ten udział od pasierbicy? Czy zapłacić jej kwotę pierwotnej wyceny, czy muszę mieć nową wycenę i zapłacić według obecnej wartości? Jak tego dokonać?
Współwłasność mieszkania, udziały
Podstawę prawną odpowiedzi na pytanie stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; zwana dalej w skrócie „K.c.”). Zgodnie z art. 195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). Rozumiem, że aktualnie chcecie Państwo znieść współwłasność w pewnej części, to jest w części, która przysługuje pasierbicy.
Odpłatne przejęcie udziału w mieszkaniu
W celu przejęcia części pasierbicy należy albo zlecić wycenę nieruchomości, albo w oparciu o ceny okolicznych nieruchomości samodzielne ustalić jej wartość i się porozumieć. Jeżeli chodzi o to, z jakiej daty bierze się wartość nieruchomości, którą zamierza się odkupić, to zawsze są to aktualne wartości, tj. wartości z dnia, w którym dokona się przejęcia tej części.
Wyrażam nadzieję, że przedmiotowe informacje będą dla Pani pomocne. W przypadku konieczności doprecyzowania odpowiedzi na pytanie lub wyjaśnienia pojawiających się podczas zapoznania z treścią odpowiedzi wątpliwości uprzejmie proszę o kontakt zwrotny poprzez zadanie pytania dodatkowego.
Przykłady
Porównanie z cenami rynkowymi
Katarzyna odziedziczyła mieszkanie wraz z bratem i macochą po śmierci ojca. Mieszkanie było szacowane na 350 000 zł, więc każdy z nich miał udział w wysokości 35 000 zł. Pięć lat później Katarzyna postanowiła odkupić udziały brata, który chciał sprzedać swoją część. Skontaktowała się z rzeczoznawcą, który wycenił obecnie mieszkanie na 500 000 zł. Udział brata wart był teraz 166 667 zł. Katarzyna zgodziła się zapłacić tę kwotę, ponieważ odzwierciedlała aktualną wartość nieruchomości, co było uczciwe wobec brata.
Samodzielna wycena
Marek i jego przyrodnia siostra odziedziczyli mieszkanie po matce. W momencie śmierci matki udział każdego z nich był wart 50 000 zł. Kilka lat później, gdy siostra chciała sprzedać swój udział, Marek postanowił go odkupić. Zamiast wynajmować rzeczoznawcę, Marek sprawdził aktualne ceny mieszkań w okolicy. Odkrył, że podobne mieszkania sprzedają się za 400 000 zł, co oznaczało, że udział siostry wart jest teraz około 200 000 zł. Po krótkiej negocjacji obie strony zgodziły się na kwotę 190 000 zł, co pozwoliło uniknąć kosztów formalnej wyceny.
Mediacja i negocjacje
Anna i jej dwoje rodzeństwa odziedziczyli mieszkanie po ojcu. Każdy z nich miał udział wart około 70 000 zł. Po kilku latach, jedno z rodzeństwa, Karol, chciał sprzedać swoją część. Anna postanowiła odkupić ten udział, ale Karol upierał się, że należy zapłacić według obecnej wartości mieszkania. Zatrudnili mediatora, który pomógł im wypracować kompromis. Po wycenie nieruchomości na 600 000 zł, udział Karola wart był 200 000 zł. Mediator zasugerował, że Anna zapłaci 190 000 zł, co było akceptowalne dla obu stron. Dzięki temu uniknęli sądowych sporów i podzielili koszty mediacji.
Podsumowanie
Przy odkupie udziału w odziedziczonym mieszkaniu, zawsze należy kierować się aktualną wartością rynkową nieruchomości, a nie pierwotną wyceną z momentu dziedziczenia. Można zlecić profesjonalną wycenę lub samodzielnie ustalić wartość na podstawie cen okolicznych nieruchomości, a następnie negocjować warunki transakcji, dążąc do uczciwego porozumienia dla obu stron.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej online lub profesjonalnie sporządzonych pism? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Jak przeprowadzić sprawę spadkową w Polsce mieszkając za granicą?
» Dziedziczenie nieruchomości a konflikt rodzinny, co zrobić, gdy nie ma zgody?
» Jak sprawdzić długi po zmarłym?
» Dziedziczenie ustawowe po rodzicach, jak podzielić majątek po latach?
» Czynsz z najmu po zmarłym, jak rozliczać zyski i uniknąć problemów z urzędem skarbowym?
